Otiveski elurajoon asub Tallinnast umbes poole tunnise autosõidu kaugusel Kose vallas, Pirita jõe ja Kämbla looduskaitseala vahel. Otiveski jääb kahe küla vahelistele maadele – suurem osa on Tuhala külas ja väiksem osa Saula külas ning juurdepääs Otiveskile on Vaida-Urge maanteelt.

Küla loomisega alustati juba 2002. aastal ning piirkonna detailplaneering sai kinnitatud 2003. aastal. Praeguseks on enamik Otiveski kinnistutest juba müüdud, kuid hetke pakkumiste hulgast leiab kindlasti sobivaid ja kauneid krunte.

Otiveskile on rajatud ka kõik vajalikud kommunikatsioonid. Olemas on piirkonna puurkaev koos veetrassidega, välja on ehitatud toimiv tsentraalne kanalisatsioon koos pinnasfiltri ja biopuhastiga ning ka kõik võimalused elektriga liitumiseks. Küla elanike jaoks on välja ehitatud ka väike rand koos ujumissillaga ning laste mänguväljak.

Külaelanikud on moodustanud ja Otiveski Külaarendamise Seltsi ning küla turvalisuse tagamiseks on olemas toimiv naabrivalve ning küla sissepääsu on paigaldatud ka värav, mis avaneb vaid Otiveskiga seotud inimestele.

Rohkem infot leiad kodulehelt: http://www.uusmaa.ee/otiveski

Katrin ja Kadri, kuidas te Uus Maasse tööle sattusite ja mida te enne seda tegite?

Kadri: Mina sattusin Uus Maasse tööle läbi CV keskuse kuulutuse, mida olin juba ammu vaadanud. Mulle jäid alati silma Uus Maa sini-kollased ümarate nurkadega kuulutused. Ma olen eelnevalt tegelenud kuni 10 aastat arhitekti tööga (arhitekti tööd toovad ka kinnisvaramaaklerile tööd). Minu eriala, arhitektuur, aitab mind väga paljuski minu töös.

Katrin: Õppisin enne tööle asumist Eesti Maaülikoolis kinnisvara planeerimist. Kuna peale bakalaureust ma erialast tööd ei leidnud, läksin edasi ka magistrisse. Tartus oli ilus ja muretu tudengipõli, elasin ühikas ja tegelesin kõigega, millega tudengid vabal ajal tegelevad. Tööle sattusin järgmiselt: mõtlesin Internetis veidi töökuulutusi vaadata, kuna teadsin, et kui kooli ära lõpetan, lähen Saaremaale tagasi ja hakkan iseseisvat elu elama. Nii sattusingi Uus Maa töökuulutuse peale. Kuulutuses oli kirjas, et otsitakse kinnisvaraspetsialisti, kuid mõtlesin, et äkki on neil ka hindajat vaja. Saatsin siis CV ja jäin kõnet ootama. Õnneks see tuligi.

Milline oli teie jaoks algus Uus Maas? Kas mõeldes täna tagasi möödunud aastale, tunnete, et Aasta Alustaja tiitel tuli kergelt?

Kadri: Iga algus on raske, nii ka algus Uus Maas, sest mitte midagi ei tehtud sulle ette ära, kõik tuli ise teha, kuigi mul oli juhendaja, kes suunas sõnaliselt minu tegevust ja andis soovitusi, mida peaks tegema ja mis võib-olla pole nii oluline tegevus.

Katrin: Mina võin ka kindlalt öelda, et algus Uus Maas ei olnud kindlasti mitte kerge. Esiteks puudus mul erialane töökogemus ja koolis puudutati kinnisvara hindaja praktilisi ülesandeid vähe. Muidugi oli raske ka sellepärast, et tööleminek langes kokku kooli lõpetamisega. Päeval üritasin võimalikult palju tööalaseid teadmisi omandada, õhtuti kodus aga lõputööd kokku panna. Seega esimene poolaasta tundus topelt raske. Kuid kõik, mis ei tapa, teeb tugevaks!

Kadri: Just, olen Katriniga nõus, et oleme tõesti väga tugevaks siin Uus Maas saanud. Ja muidugi lisaksin eelnevale, et Aasta Alustaja 2011 tiitel ei tulnud kergelt, aga see oli nagu sportlik huvi selle tiitli poole püüelda, et kas ma olen nii tegus ja saan sellise tiitli. Loomulikult oli tiitli poole püüeldes ka tagasilööke, mis surusid mind nägupidi porisse, aga mõne aja pärast jaksasid jälle uue jõuga edasi minna. Maakleritöö on nagu siinusegraafik, mis käib üles-alla. Tööd tehes tuleb püüda kõrvale jätta isikliku elu emotsioonid ja mitte neid edasi kliendile kanda. Iga klient on uus väljakutse.

Kadri oma tütrega	...ja siin koos maoga

Mis valmistas teile kinnisvaraäris kõige parema üllatuse? Mis oli suurimaks väljakutseks?

Kadri: Kõige parem üllatus oli see kui klient absoluutselt ei virisenud ja tänas sind tehtud töö eest, leides tänamiseks oma sõnad.

Katrin: Aga minu kõige parem ja positiivsem üllatus oli see, et kinnisvara hindaja töö on mitu korda huvitavam kui ma seda ette kujutasin.

Kadri: Ja minu suurimaks väljakutseks olid tavaliselt rasked kliendid, kellega võib-olla alguses ei tekkinud sujuvat koostööd, kuid lõppude lõpuks läks kõik kenasti ja klient oli väga tänulik ja rahul.

Katrin: Minu jaoks olid klientide asemel väljakutseks pigem keerukad objektid. Nende objektide omanikest klientide ees oli suur väljakutse jääda professionaalseks ja enesekindlaks. Kliendid küsisisid küsimusi, millele mul ei olnud võimalik kohe adekvaatselt vastata, sest mõned andmed olid veel puudu. Üritasin jääda rahulikuks. Hiljem kontoris konsulteerisin kolleegidega ja vajadusel täiendasin kliendile eelnevalt antud informatsiooni.

Mis on kolm kõige olulisemat asja, millele peaksid tänased alustajad keskenduma?

Kadri: Minu arvates on kolm kõige olulisemat asja, millele peaksid alustajad keskenduma, järjekindlus, sihikindlus ja julgus olla enesekindel kehtestaja. Muidugi on palju omadusi veel, milline peaks olema hea maakler. Oska olla kameeleon – võta endale kliendi värv, suhtle ja tegele kliendiga nii, nagu antud kliendiga peab tegutsema.

Katrin: Mina toon hindaja töös välja kolm sammast, mille algaja hindaja ja ka maakler peaks kindlasti toetuma oma töös.  Eneseharimine - tähtis on seostada kõik eelnevad teadmised uutega ja neid pidevalt täiendada. Kinnisvara hindaja peab väga erinevaid eluvaldkondi tundma. Suhtlemine - kinnisvara hindaja peab oskama inimestega suhelda. Kui oled kellelegi ebameeldiv, ei tule ta sinu juurde enam tagasi ja räägib ka sõbrale halvast kogemusest. Kohusetundlikkus - kinnisvara hindaja üheks märksõnaks on tähtajad. Kui nendest kinni ei peeta, on kliendid rahulolematud. Kohusetundlikkusega on seotud ka töökus, kuna kui tööd on palju ja kõigil on paari päeva jooksul vaja hinnang kätte saada, ei saa loorberitele puhkama jääda.

Katrinile meeldib reisimine	ning ka loomad ja rand.	Ta on väga töökas!

Mis see on, mis hoolimata mõningatest tagasilöökidest oma töös, paneb teid uuesti säravana kontorisse tulema ja uusi väljakutseid vastu võtma?

Kadri (naerab): Ma ei kujutaks ettegi, et ma lohisen ja olen lontis, kui tulen kontorisse, see ei sobi mulle. Mis iganes on olnud ja juhtunud, kena ja viisakas tuleb alati välja näha, kliendile on see väga tähtis, et maakler ei oleks lontis ja murtud tüüp, vaid mõtleks kliendiga kaasa, arutleks ja mõtleks koos kliendiga. Uus Maa kollektiiv on samuti väga lahe ja toetav seltskond.

Katrin: Mind toob alati naeratus näol kontorisse armastus töö ja inimestega suhtlemise vastu. Eriti soojaks teeb südame, kui klient pakub kooki või annab suitsukala koju kaasa. Muidugi on ka ebameeldivaid olukordi, kuid tunnen, et minu nahk pakseneb iga päevaga ja ma ei pööra negatiivsele sisendile enam suurt tähelepanu, kui see just minu arengule kasuks ei tule.

Olete mõlemad Uus Maa Kinnisvarabüroos tuntud kui väga otsekohesed inimesed, kas ja kuidas see omadus teid igapäevaäris on aidanud?

Kadri: Minu otsekohesus on tihtilugu kasuks kliendile, sest see toob edu tehingu õnnestumisel. Muidugi tuleb valida moment, millal ja kus ja kuidas midagi asjaga seonduvat otsekoheselt välja öelda, seda peab tegema siiski diplomaatiliselt. Kui sul on ebameeldivaid olukordi, siis teinekord aitab otsekohesus asjad paika panna.

Katrin: Otsekohesus näitab kindlat ja konkreetset suhtumist oma töösse. Samuti ei lase otsekohesus endale pähe astuda. Otsekohesus aitab vältida endaga manipuleerimist.

Kadri, oled tulnud loomingulisest keskkonnast kinnisvaraärisse. Kas siin ka loomingulisust on tunda ja mil viisil? Katrin, oled reaalklassi haridusega ning EMÜ kinnisvara planeerimise eriala lõpetanud, kas ja kuidas sina näed hindamise töös loomingulisust?

Kadri: Mul ei ole veel selle aja jooksul igav hakanud ja igat objekti on võimalik võtta loominguliselt. Maakler töötab ju iseseisvalt ja palju kordi tuleb improviseerida, teadmata tulemust, see on ka loominguline lähenemine.

Katrin: Kõige loomingulisem osa on kindlasti hinnatava objekti pildistamine. Samuti puutun oma töös väga erineva kinnisvaraga kokku. Kui tegemist on eriotstarbelise objektiga ja võrdlusobjekte ei ole 1:1 saadaval, peab olema loominguline ja leidma viisi, kuidas leida õige turuväärtus.

Mida tähendab teie jaoks termin vaba aeg?

Kadri: Vaba aeg tähendabki sõna otseses mõttes vaba aega, mida minul ei ole veel elus palju ette tulnud. Ikka võtad telefoni vastu, kui see heliseb ja siis ütleb klient, et te olete ainus maakler, kes laupäeval telefoni vastu võttis. Seda on tore kuulda, et said nii vähese tegevusega kliendile meelepärane olla.

Katrin: olen Kadriga nõus, see termin oli mul juba ära ununenud. Nagu eelnevalt mainisin, on 2011. aasta eriti tormiline ja teguderohke olnud. Siiani olen iga nädal paar õhtut kodus tööd teinud, kuna muidu lihtsalt ei jõua asju tehtud. Nüüd olen aga aru saanud, et liigne agarus on ogarus. Ehk siis liigne töökoormus ei too häid tulemusi. Kui vaba aega ei ole, tuleb seda lihtsalt tekitada. Hetkel on mul vaba aeg nädalavahetustel. Siis kraamin kodus, käin sõbrannadega kohvikus ja õhtul lähen vaatan, mis Kuressaare ööelus toimub. Siis saan uuel nädalal uue hooga jälle rassima hakata.

Kui te peaksite oma elus tegema kannapöörde, siis kuhu te läheksite/mida teeksite?

Kadri: Elus kannapöörde tegemine? Läheksin parema elu poole, kuskile, kus ei ole nii palju ärategemist teistele, kus ei peaks pidevalt võistlema, kellel on parem auto või vingem korter, maja jne, kellel on rohkem guutšimuutšit.

Katrin: Kui mul oleks võimalus, läheksin Hispaaniasse elama. Esiteks meeldib mulle hispaania keel (mitte, et ma seda oskaks) ja teiseks sealne loodus. Tegeleksin millegi loomingulisega - fotograafia, kunst, sisekujundus jms. Sealsed inimesed ei kiirusta, neil on kogu aeg siesta, fiesta ja mañana.

Mis on teie elu moto?

Kadri: Kui kuidagi ei saa, siis kuidagi ikka saab. Tuleb olla leidlik vastavalt oma võimalustele, see teeb sind osavaks ja nutikaks ning mitte liiga kergelt alla anda ja loobuda. Julge riskida, teadmata, mis sind ees ootab.

Katrin: Everything will be okay in the end. If it´s not okay, it´s not the end. Mida külvad, seda ka lõikad!

Võrreldes kinnisvaraturu põhjaga 2009. aasta I poolaastal, tehti 2011. aasta teises pooles tehinguid 21,8 protsenti enam, samas võrreldes buumiaegse tipuga, mis sündis 2007. aasta I poolaastal, on tehinguaktiivsus langenud 21,2%.

Kortereid müüdi Narvas teisel poolaastal 256 ja keskmiseks ruutmeetri mediaanhinnaks kujunes 288. Võrreldes 2010. aasta sama perioodiga, on müüdud korterite hulk langenud 19%, ruutmeetri mediaanhind tõusnud aga 4%.

Teisel poolaastal müüdi Narva linnas kokku 58 eramut-suvilat ja 4 elamukrunti.

KORTERID

Korterite ruutmeetri hinnatase sõltub vanemas elamus seisukorrast - 160 – 450 €/m², kus skaala alumises otsas on remonti vajavad ja üleval osas heas seisukorras korterid. Renoveeritud korterite ruutmeetrihinnad paiknevad vahemikus 400-645 €/m². Narva-Jõesuus ning teistes populaarsemates suvituskohtades võivad hinnad kerkida ka oluliselt kõrgemale.

Uues elamus maksavad korterid 450 – 630 €/m², kuid mõnes Narva ja Narva-Jõesuu uusarenduses võib ruutmeetri hinnatase küündida ka oluliselt üle 1000 euro.

Vaadeldaval poolaastal oli korteriturg aktiivsem septembris ja oktoobris.

Nõudlus

Ostuotsuse tegemisel on peamised argumendid tähtsuse järjekorras: hind, asukoht, elamu tüüp ning lisaväärtused.

Suurimaks takistuseks ostuotsuse tegemisel on samuti hind, sest tihti on pakutaval korteril suur hüpoteek ja müüja ei soovi või ei saa hinnas alla tulla. Loomulikult on probleemiks ka laenu mittesaamine pangast.

Klientide tunnetus turuhindade suhtes on valdavalt hea, siiski kipub ka Ida-Virumaal toimuma korterite ülehindamisi.

Pakkumine

Korterite müügipakkumiste hulk on vaadeldaval poolaastal kogu Ida-Virumaal suurenenud, kusjuures kõige rohkem on lisandunud heas korras kortereid.

Sarnaste objektide pakkumishindades olulisi erinevusi pole. Pakkumis- ja tehinguhinna vahemik on enamasti 5-10%.

Üüriturg

Üüriturg on kogu teise poolaasta aktiivsemaks muutunud. Kui suve lõpus muutus see väga hoogsaks eelkõige just Narvas, siis talve lähenedes ka mujal Ida-Virumaal.

Kuna ka üürikortereid on pakkumisel üsna palju, siis pole hinnatase võrreldes eelmise poolaastaga tõusnud. Pigem on nõutud soodsad pakkumised, sest kommunaalkulud on üha kallinenud.

Enimnõutud üürikorterid on valdavalt heas/väga heas seisukorras ja möbleeritud. Talve lähenedes muutus aina tähtsamaks ka soodne hind.

Prognoos

Nii korterite müügi- kui ka üürihinnad on tõenäoliselt ka alanud poolaastal samal tasemel ning ka turuaktiivsus jääb samaks.

ERAMUD JA ELAMUMAAD

Eramute hinnatase on Ida-Virumaal asukohast sõltuvalt väga erinev. Näiteks Jõhvis maksavad vanemad remonti vajavas/heas seisukorras majad 20 000 – 54 000 eurot, renoveeritud eramud aga 54 000 – 160 000 eurot. Narvas algavad suvilate pakkumishinnad 3000 eurost, eramute hinnatase on keskmiselt vahemikus 40 000 – 160 000 eurot.

Elamumaade hinnad Jõhvi linna piires koos ehitusõiguse ja projektiga maksavad vahemikus 25 – 33 €/m². Narvas mõnel juhul ka enam kui 50 €/m².

Turuhinnale vastava pakkumise korral võtab eramu või elamumaa müük aega 6 kuust aastani.

Ostuaktiivsus on suur olnud kõigis suuremates eramupiirkondades, kuid kõige enam on see tõusnud Jõhvis ja lähiümbruses. Kui kogu 2009 . aastal müüdi seal 7 elamiskõlbulikku maja, siis 2011. aasta II poolaastal juba ca 20 korralikku eramut.

Nõudlus

Kõige enam soovitakse osta kommunikatsioonidega elamukrunte ja vanu lammutamiseks mõeldud maju, kuhu saab uue eramu rajada. Enamasti otsitakse turu keskmisel hinnatasemel olevaid objekte.

Pakkumine

Pakkumiste hulk pole poolaastaga oluliselt muutunud. Kõige rohkem on müügis remontivajavaid vanemaid ja pooleliolevaid uusi maju.

Pakkumishindades olulisi muutusi pole toimunud, vaid üksikute, turuhinnast selgelt kõrgema hinnaga objektide müüjad on hindu veidi langetanud. Sarnaste eramute pakkumishindade erinevused võivad olla aga endiselt suured.

Sügisel ja talvel ei saa me lasta end segada emotsioonil, mis kindlasti kaasneb õiemere ja muu meelepärase haljastusega. Sügistalvisel perioodil on lehtedeta puude keskel hästi märgatavad ehitis ise, piirdeaed ja ligipääsuteed: koheselt on võimalus saada selgust, kuidas on korraldatud lumekoristus, milline on tänavate valgustatus, krundi drenaaž, millise asukoha valib endale lumi. Kui tegemist on hooneid katvate taimedega, siis on hästi märgatavad ka suvel rohelise lehestiku all peidus olevad elamuosad.

Soovitatavalt peaks tutvuma ka kõigi vajalike kommunikatsioonide liitumislepingutega, hoone kasutusloaga, energiamärgisega. Pooleliolevate ja renoveerimisjärgus olevate ehitiste puhul on vajalik silmas pidada ehitusloa olemasolu. Uute majadega pole probleemi: tutvuma peaks ehitusprojekti ja ehituse järelevalve päevikuga.

Märksa keerukam on olukord, kui tegemist on renoveeritud ja ümberehitatud elamutega. Silmaga vaatlemisel pole võimalik hinnata valitsevat olukorda – konstruktsioonielemendid on kaetud soojustuse, kena krohvi ja pilkupüüdvate viimistlusmaterjalidega. Antud olukorras oleks abiks maja algsed ehitusjoonised ja omaniku võimalikult täpne info teostatud tööde kohta. Varjatud puudused tulevad ajapikku ilmsiks ja sellisel juhul on uuel omanikul võimalus tehingust tagasi astuda.

Renoveerimata hoonete ülevaatus on kergesti sooritatav: konstruktsioon on kohati paljastatud ning kriitilisi kohti on võimalik uuringuks avada.

Märgid ebapiisavast või ebaõigesti paigaldatud soojustusest on kõrged kulutused maja soojana hoidmisele, jääpurikad katuseräästas ja külmad põrandad ning välispiirded.

Renoveeritavatel hoonetel vahetatakse peaaegu alati aknad. Sellisel juhul tasub kindlasti tähelepanu pöörata, kas „umbsete akende“ paigaldamisega ei ole tasakaalust välja viidud maja loomulik ventileerimine. Vajalik on selgeks teha, kust pääseb hoonesse värske õhk ja kuidas on lahendatud väljatõmme.

Oluline on ka korsten, piit ja ahjud üle vaadata. Võib küsida viimast korstnapühkija poolt allkirjastatud ülevaatusakti tutvumaks korstna tehnilise olukorraga.

Keskküttesüsteemi ülevaatus, paigaldusaja täpsustus ja viimase hooldusaktiga tutvumine lisab kenasti meie infoportfelli vajalikku teavet.

Kasuks tuleb ka elektrikaablite- ja tarvikute ülevaatus ja plaaditud pindade aluste küttekaablite ja torude paigaldamise tehnoloogiaga tutvumine.

Mida enam infot omad oma uue kodu ostmisel, seda lihtsam on teha ostuotsust!

Esmalt veidi arvudest. Eestis teostati 2011. aasta II poolaastal 17 747 kinnisvara ostu-müügitehingut, mis on 4,2% enam kui tunamullu samal ajal. Müüdud vara koguväärtus kerkis aga märgatavad 20 protsenti ehk 824 miljoni euroni. Möödunud poolaastal müüdi 7052 korterit, mis on võrreldes 2010. aasta II poolaastaga, mil omanikku vahetas 6907 korterit, 2,1% enam. Kui 2010. aasta teise pooles maksis ruutmeetri mediaanhind 628 eurot, siis 2011. aasta II poolaastal 691 eurot. See teeb aastaseks tõusuks 10 protsenti.

Osteti kallimaid kortereid

Ebakindlus ajas investeerima

Kinnisvaraturgu iseloomustav ebakindluse kasv ja mure eurotsooni tuleviku pärast teisel poolaastal süvenes. See aga ei tähendanud kinnisvaraturu jahenemist. Vastupidi – korteriturule ilmusid kohalikud väikeinvestorid, kes asusid sääste odavamatesse elamispindadesse paigutama. Loosi läksid nii toakesed ühiselamutes kui ka 1- ja 2-toalised korterid paneelmajades.

Need, kel raha enam, investeerisid kesklinna kvaliteetsetesse ja head üüritootlust pakkuvatesse korteritesse, mis tekitas aasta teises pooles juba mõningase heade korterite müügipakkumiste vähenemise.

Suurim tõusja üüriturg

Teisel poolaastal sai üüriturust enim kõneainet pakkunud sektor kinnisvaraturul. Küsimus polnud enam pelgalt sügishooajalises tõusus, vaid selles, et paljud inimesed eelistavad kas sunnitult või üha enam vabatahtlikult üürikortereid.

Kuigi mõned turuosalised hakkasid situatsiooni ka hellitavalt üüribuumiks kutsuma, siis sellest on asi kaugel. Hinnatase pole oluliselt kerkinud ja seda suure tõenäosusega ka ei juhtu, sest inimestel on kindel piir, millest üle maksta ei soovita. Samuti läheb enamik investeeringuna ostetud korteritest kohe üüriturule, mis hoiab pakkumiste hulga suhteliselt kõrgel tasemel.

Siiski, suur üüriaktiivsus tekitas heakvaliteediliste Tallinna kesklinnas asuvate korterite defitsiidi.

Kvaliteetne büroo hinnas, investeeringuid vähe

Büroopindade turul on suurenenud nõudlus A-klassi kontoriruumide järele, mis on kaasa toonud üürihindade tõusu. Samas on selliseid pindu turule juurde tulnud vähe ning vakants on tugevalt vähenenud.

Investeeringute vallas oli poolaasta üsna tagasihoidlik. Oodatud suurt Soome investorite pealetungi ei toimunud. Märkimisväärsematest tehingutest võib välja tuua BPT poolt Tallinnas Pärnu maanteel soetatud Lincona Ärikeskuse, Statistikaameti hoone müügi Endla tänaval, logistikahoonete müügi Jüri Tehnopargis ja aasta lõpus toimunud Pärnu mnt Ärimajade tehingu, mis toimus seotud poolte vahel, aga turu tingimustel.

Tootlustaseme oodatud muutust 2011. aastal ei toimunud. Kui arvati, et investeeringu tootlusootus kahaneb ca 0,5-1% võrra, siis tegelikkus näitas, et tehingute vähesuse tõttu jäid tootlused endisele tasemele, mis hea kvaliteediga kontorihoonete puhul on 9%, kaubanduspindade puhul 8,5% ning logistika ja standardse tootmispinna puhul 9,5-10%.

Jääb nii, nagu oli

Alanud poolaastal pole suuri muutusi oodata. Talvehooajast tulenevalt väheneb mõneks ajaks tehingute koguhulk, et siis kevadel taas kerkida. Veidi võib aeglustuda uute arendusprojektide turuletulek, sest uute korterite “laojääk”, eriti Tallinna äärelinnas ja lähivaldades, on taas suurenenud.

Samuti hakkame mastaapsete kortermajade ehitamise asemel enam nägema vanemate hoonete renoveerimisi. Kinnisvara keskmisi hindu hoiavad endiselt kõrgemal pigem uued objektid, samas kui näiteks magalates asuvad järelturukorterid jäävad samale tasemele.

Äripindade turul olulisi muutusi ei tule ning uusi üüripakkumisi tuleb peale vähe. Kuna vähenev vakantsus on rahavoogu parandanud, peaks suurenema aga omanike valmisolek objektide müügiks.

Uus Maa Kinnisvarabüroo elukondliku kinnisvara juhi Elari Tamme sõnul on soomlaste huvi Eesti kinnisvara vastu tingitud sellest, et Soome enda turg on maha jahtumas. Uus Maa suurimad põhjanaabritest kliendid võtavad korraga kuni kümme korterit. Link aertiklile on siin.

Viimased aastad – 2010 ja 2011 – on kinnisvaraturul möödunud taastumise tähe all. Selja taha jäi suur madalseis, mis oli heaks õppetunniks ja suunanäitajaks, kuidas edasi minna. Kas alanud aasta jätkub sarnase tõusuga, on raske ennustada. Pigem võib oodata stabiilsust.
Eelkõige on alanud aasta kohta konkreetsemaid ennustusi teha raske praeguse ebastabiilse majandusolukorra tõttu, mis sunnib nii arendajaid kui ka potentsiaalseid ostjaid paindlikkusele ja kiiretele ümberotsustustele. Kuigi tarbijate statistiline ostuvõime on üsna kõrge, pärsib selle ärakasutamist ebakindlus.

Eluasemelaenud – targu talita
Kinnisvaraturu mootorit õlitavad nii laenuraha kui ka tarbijate soov uus kodu soetada või tegeleda investeerimisega. Võrreldes 2009. või 2010. aastaga, on pankade soov laenu anda suurenenud ja praeguste prognooside kohaselt jätkub see nii ka käesoleval aastal.
Loomulikult ei tähenda see aga uue buumi tulekut, sest laenud muutuvad kallimaks, laenutaotlejate kohta tehakse põhjalik eelkontroll ning oma osa laenu võtmisel või sellest loobumisel mängib ka üleüldine kindlustunne või selle puudumine.
Seetõttu võime öelda, et 2012. aastal on oma kodu pangalaenu abil mõne aasta taguse ajaga võrreldes kergem soetada, kuid enne laenuotsusele alla kirjutamist tuleks hoolikalt läbi mõelda kõik tulevikustsenaariumid.
Kui aga laenu ei saa või pole piisavat kindlustunnet selle teenindamiseks, otsustatakse üha enam üürikorteri kasuks, mistõttu üüriturg saab alanud aastal ilmselt veelgi hoogu juurde.

Uusarendusi vähem
Möödunud 2011. aasta paistis silma aktiivse ning buumiaastatest palju kvaliteetsema arendustegevuse poolest. Sarnane trend jätkub ka sel aastal, kuid mahud tõenäoliselt mõnevõrra vähenevad.
Üha enam on hakanud hinda minema väiksemad hooned, mis asuvad kesklinnas või selle vahetus läheduses. Plaanitakse nii uute elamute ehitamist kui ka vanade, arhitektuuriliselt väärtuslike majade taastamist. Selliste kortermajade hinnaklassi odavam ots paikneb kesklinnalähedastes, valdavalt puithoonestusega miljööaladel, kallimad korterid aga südalinnas või siis selle läheduses kvaliteetsetes hea arhitektuuriga kivimajades.
Loomulikult planeeritakse ka uusi terviklikke arendusprojekte äärelinna, kuid ilmselt senisest väiksemas mahus. Selle põhjuseks on suhteliselt suur uusarenduste “laojääk” äärelinnas ning madal müügiaktiivsus. Samuti on aina olulisem uute kortermajade paiknemine logistiliselt väga heas asukohas, kaubandus- ja teenindusasutuste läheduses ning hea ligipääsuga ühistranspordile. Selliseid vabu krunte jääb aga aina vähemaks.
Uusarenduste puhul on kõige muu kõrval üheks oluliseks nüansiks aina kallinev ehitushind, mille tõttu tuleb pidevalt analüüsida majanduskeskkonda ja oma projektide sobitamist sellesse. Seetõttu näeme alanud aastal ka mõnede suurarenduste edasilükkamisi või lausa ümberplaneerimisi.

Erilist hinnatõusu oodata pole
Iga aasta alguses küsitakse kõige enam kinnisvarahindade kohta ning tihti kasutatakse kuuldud vastust oma kinnisvara pakkumishinna kujundamisel. Kuna aga kinnisvaraturu liikumised käivad sünkroonis üleüldise olukorraga majanduses, siis on optimistlike numbrite väljahõikamine õhukesel jääl kõndimine.
Laias laastus, võttes arvesse kõiki tegureid, võivad hinnad kerkida umbes 5 protsenti. Tõus tuleb peamiselt kallimate objektide, uusarenduste ja kesklinna ning hinnatumate äärelinna piirkondade korterite tõttu. Magalapiirkondade ja puithoonestusega linnaosade järelturu korterite hinnad jäävad ilmselt samale tasemele.
Maade ja majade turg tõotab tulla sarnane 2011. aastaga, kuna antud sektor on olnud võrreldes korterituruga palju rahulikum ning muutused toimuvad aeglasemalt.

Hästi läheb vaid A-klassi büroomajadel
2011. aasta kevadest on märgata nõudluse suurenemist kontoripindade osas ning seda eelkõige kesklinna A-klassi hoonetesse, mida Tallinna büroopindadest on pea 25%. Nende keskmine vakantsus on nüüdseks jäämas juba alla 10%. On ka mitmeid 100% täituvusega büroomaju.
B-klassi ärihooned moodustavad turust ca 70%, nende keskmine vakantsus on 16%. C-klassi hoonete osakaal on ca 7% ja nende puhul on vaba pinda hoonetes keskmiselt 20% või enam.
Just madalama klassi büroopindade omanikud peavad olema edaspidi aina paindlikumad, et pakkuda oma uutele üürnikele atraktiivsemaid üürilepinguid läbi hea hinnataseme. Sest kui paar aastat tagasi oli vabade büroopindade pakkumisi igas sektoris, siis tänaseks päevaks leiab ülepakkumist vaid vanemate, mõnede B-, kuid suuremas osas C-klassi ärihoonete turul.
Tingituna vakantsuse vähenemisest on heade büroopindade üüritase hakanud tõusma. Kuna üürileandjad on sõlminud parema üürihinna ootuses lühemaid üürilepinguid, siis võib oodata kas lepingute läbirääkimisi uuele üüritaseme osas või üürnike vahetust olemasolevates A-kvaliteediga hoonetes.
2011. aastal jätkasid ehitushinnad tõusmist ja praegusel hinnatasemel ei ole uute äripindade arendamine majanduslik mõttekas, sest finantseerimine on keerukas ja majandusperspektiiv ebakindel. Seega on tekkinud surve nii uusarenduste kui ka juba vanemate ärikinnisvara arenduste hinnatõusuks.
 Tallinna A-kategooria büroode ehitusmaksumuses on suured hinnakäärid, mis sõltub ennekõike viimistlusmaterjalidest ja tehnilisest tasemest või sellest, kas hoone on nn nuti- või ökomaja. Hetkel hakatakse projekteerimisel  ja projekteerimisele minevatel hoonetel lisaks energiasäästlikkusele suuremat rõhku panema ka nutimaja lahendustele, mis võib tingida ehitushinna kasvu 10-15%. Seega, vaatamata kahanevale vakantsusele ja kasvavatele rendimääradele ei kiirusta arendajad Tallinnas uute projektide käivitamisega ehitushindade kasvu tõttu. Edasine Tallinna kontoripindadeturu areng sõltub suurel määral muutustest üldises majanduskliimas.

Kaubandus- ja laopindade turg
Kaubanduspindadele suurt mahtu juurde ei ole tulemas, seega alanud aastal püsib juhtivate kaubakeskuste vakantsus endiselt olematu või miinimumi lähedal. Arvestatav maht uusi projekte võib turule jõuda alles aastatel 2013-2014.
Kui möödunud aasta alguses tundus, et lao- ja tootmispindade sektoris on elavnemist ning enam tunti huvi kaasaegsete ja keskmisest suuremate laopindade vastu, siis nüüd on näha kasvavat ebakindlust. Suurettevõtted, mis 2011. aasta alguses olid valmis oma tootmist laiendama, on otsuseid edasi lükanud.

Ootame stabiilsust
Mitmetes aastalõpuküsitlustes soovisid inimesed uuelt aastalt rahulikku kulgemist ja stabiilsust. Kui midagi drastilist ei juhtu, siis tõenäoliselt alanud aastal just nii lähebki.
Ka kinnisvaraturg elab sel aastal ilma suuremate vapustusteta. Kuna odavat laenuraha tulemas pole, siis buumi ja suurt hinnatõusu ei tule, aktiivsemaks muutub aga üüriturg. Arendusprojekte tuleb ilmselt väiksemas mahus, kuid need muutuvad üha kvaliteetsemaks. Äripindade turul on aina suurem nõudlus väga kvaliteetsete büroode järele, kuid uute kontorihoonete arendus veel hoogu sisse ei saa.
Seega – kinnisvaraturg elab, kuid just nagu millegi ootuses.

Artikli avaldamise õigus kuulub Postimehele.

Koos majandusega põhjas käinud ja nüüd tasapisi taastuval kinnisvaraturul on suurimaks tõusjaks saanud üürisektor. Kuigi tegu pole buumiga, kus hinnad kõrgustesse kerkivad, on tähelepanuväärne üürikorterite populaarsuse kasv, mis on kohati viinud heakvaliteediliste objektide defitsiidini. Kuna üha enam inimesi kasutab üürikorterit kui päris kodu, on Eesti ühiskond valmis üürimajade taasrajamiseks.
Hinnanguliselt elab umbes 15% Eesti elanikkonnast üüripinnal, kuid alles paar aastat tagasi oli vastav number tublisti alla kümne. Kuna meie üüriturg on enamasti mitteametlik, siis ongi tegu hinnangutega, sest päris täpset statistikat me veel ei oma. Lääne-Euroopa riikides on üüripinnal elavaid inimesi keskmiselt 40%.
Jälgides arenguid Eesti üüriturul, võime näha liikumist Euroopa suunal. Või hoopis – tagasipöördumist ennesõjaaegsete traditsioonide juurde.

Ajast, mil Eestis olid üürimajad
Alates 19. sajandi lõpukümnenditest, mil tsaariaegses Eestis algas elanikkonna suurem ränne linnadesse, et sealsetes vabrikutes tööle asuda, hakati eeslinnu täiendama lihtsate puidust üürimajadega. Suuremad ettevõtted rajasid aga lausa omi asulaid (näiteks Kopli liinid või Sitsi tänava äärsed puithooned Tallinnas).
Jõukuse kasvades hakati ehitama uhkemaid puithooneid ning ka suurte korteritega kivist üürimaju. Viimaseid said algul rajada pangad, edukad arstid ning ettevõtjad, kes enamasti olid baltisakslased.
Niisuguseid kivihooneid ehitati enne esimest maailmasõda rohkelt Tallinna vanalinnas ning sellega piirnevatel aladel. Parimad näited on kindlasti pealinna esimese liftiga hoone Pärnu maantee 10 ning mitmed hooned Roosikrantsi tänaval. Üksikuid kivist üürimaju ehitati ka mujale Tallinnasse ja teistesse Eesti linnadesse.
Esimese vabariigi ajal, mil elamuehitus hoogustus, investeerisid paljud ettevõtted ja jõukamad äriinimesed, professorid või arstid kinnisvarasse, ehitades avarate korteritega puit- ja kivimaju, mida enamasti välja üüriti. Üüritud korteris elamine oli turvaline, sest see oli omaniku jaoks äri ning elanikud sõlmisid pikki üürilepinguid, kartmata, et korteriomaniku ootamatult saabuva sugulase tõttu peavad nad oma kodu maha jätma.
Loomulikult oli turul saadaval ka odavamaid üürikortereid ning tube lihtsamates majades. Tihti üüris väikeses korteris elav perekond välja mõne toa või keerulisematel aegadel eraldati üürnikule oma nurk samas toaski.
Nii nagu tänapäeval, otsustati ka tollal üürikorteri kasuks peamiselt ikka seetõttu, et raha isikliku elamispinna jaoks ei olnud. Ka eluasemelaene tänapäeva mõistes ei olnud – hulk kortermaju ehitati näiteks omanike poolt moodustatud ühisuste poolt, mille liikmed tasusid veel aastaid pärast elamu valmimist osamakseid.
Teisalt oli üürimine ka paljude teadlik valik, sest nii oli võimalik elada just endale meeldivas majas ja korteris. Paljud tollased jõukad inimesed, kes ise polnud maju ehitanud või korterit ostnud, elasid suurtes luksuslikes üürikorterites.

Aeg on alustada algusest
Omandireformi käigus 1990ndatel said enamik kunagiste üürimajade omanike järeltulijaist hooned tagasi, kuid üürimaju neist enam ei saanud. Paljudest senistest, nõukogude ajal neisse elamutesse kolinud inimestest said sundüürnikud, keda hakati majadest tasahilju välja puksima ning vabanenud kortereid asuti edasi müüma.
Varakapitalismi tingimustes arenes välja ka praeguseni toimiv üüriturg. Kuna aga erastamise käigus said suuremast osast Eesti elanikkonnast kinnisvaraomanikud, siis omandas meie üürisektor kergelt ebastabiilse iseloomu, kus lepingud on lühikesed ning iga hetk võib üürniku või üürileandjaga seotud elumuutus tuua kaasa lepingu lõpetamise.
Kuid nii nagu Eesti integreerub üha enam Euroopaga, nii muutuvad ka meie ühiskonnakorraldus ja elustandardid aina euroopalikumaks. Kõige sellega koos on muutumas suhtumine üüripinda ja vajadusse kinnisvara ise omada.
Järjest enam võetakse üürikorterit kui päris kodu ning võimalust elada kohas, kuhu ehk muidu ei jaksaks korterit osta. Samuti arvestatakse sellega, et korteri omamine toob kaasa paraja hulga vastutust, mida kõik sugugi kanda ei soovi. Loomulikult lisanduvad üürnike hulka veel need inimesed, kes ühel või teisel põhjusel pangast laenu ei saa.
On tekkinud piisav hulk inimesi, kes soovivad elada üürikorteris.

Üürimajade omanikeks kinnisvaraarendajad
Kui enne sõda olid paljude kortermajade omanikeks-tellijateks eraisikud ja nende perekonnanime järgi said mitmed hooned omale ka nime (näiteks Tallinnas Pärnu maantee 6 asuv Urla maja ärimees Jaan Urla järgi), siis nüüd, arvestades praegust ettevõtluskeskkonda ja traditsioone, oleksid üürimajade arendajateks ja omanikeks kinnisvarafirmad.
Kinnisvaraarendajate käes on suur hulk kinnistuid, mis on kas hoonestamata või on olemasolevad hooned amortiseerunud ja määratud lammutamisele või renoveerimisele. Enamik kinnistuid on kaetud detailplaneeringuga, kuid vaadates arenguid kinnisvaraturul, on selge, et niipea kõigile planeeritud korteritele ostjaid ei ole.
Seetõttu soovitan arendajail tõsiselt mõelda oma kinnistule üürimaja rajamisele. Siiski tuleb läbi mõelda oma võimalused ja analüüsida turgu, sest kallis ehitushind ning suurenevad laenuintressid võivad kaasa tuua väga kallid üürihinnad või hilisemad kahjud.
Kui aga krunt ja piisavalt rahalisi vahendeid olemas, oleks üürikorterite rajamine kindel rahavoog. Mõistliku üürihinna juures oleks turgu küllalt ning praktiliselt igasuguses hinnaklassis.
**
Lõpumärkusena võib mainida, et üürimisega on hakanud tegelema mõned kinnisvaraarendajad, kes pole rajatud hoonetes kortereid maha müüa saanud. Üürimajade ehitamise plaanist on juba teada andnud ka ettevõtja Hillar Teder.

Artikli avaldamise eksklusiivsus kuulub Eesti Päevalehele.