Uudised

Eesti kinnisvaraturu tulevik on järjest rahvusvahelisem ja seda hoolimata tõsiasjast, et praegu on välismaalaste osatähtsus ostu-müügitehingutes vaid mõni protsent. Demograafilised ja majanduslikud arengud meil ja Euroopas muudavad ka Eesti, eelkõige Tallinna eluolu järjest multikultuursemaks, mis avaldub ka kinnisvaraturul. Mõnel juhul on seda juba praegugi näha, kuid tegelikud muutused on alles ees.

Et sellest kinnisvaralises plaanis osa saada ja otsused õigel ajal teha, tasub silm peal hoida eelkõige Euroopas, laiemalt aga USA-s ja mujal maailmas toimuval. Jälgides viimaste aegade uudiseid, võib Eesti kinnisvaraturu kaugema tuleviku kohta nii mõndagi arvata. Elu- ja büroomajade rajamisel hakkavad plaane aina enam mõjutama sisserändajad, välisettevõtete siia- ja ärakolimine ning Eesti ekspordinäitajad. See, mis toimub mujal, jõuab erisuguse peegeldusena kiirelt ka siia. Vaatleme järgnevalt mõningaid toimuvaid ja tulevikus võimalikke arenguid.

Soomlased kolivad Tallinnasse
Juba mõnda aega on Tallinnasse kolinud Soomest pärit väikeseid ja keskmise suurusega ettevõtteid, kellele imponeerib siinne soodne maksusüsteem. Eestis tegutsevaid soomlastest ärimehi koondav ühendus SEKE (Soome Ettevõtjate Klubi Eestis) on hakanud korraldama seminare Eesti vastu huvi tundvatele ettevõtjatele ning on välja käinud ennustuse, et siia kolivate töötajate ja nende perede hulk on hinnanguliselt kokku 40 000 inimest.

Need inimesed vajavad lühemaks ja pikemaks ajaks harjumuspärastele standarditele vastavat elamispinda. Kui veel praegusest uusarenduste ostjaskonnast moodustavad enamiku kohalikud eestimaalased, keda on aga piiratud hulk, siis tasub edaspidi panustada enam ka põhjanaabritele, pakkudes üürimaju ja ostukortereid. Nii saab ka tulevikus moodsaid elamuid rajades linnas haigutavaid ajutisi parklaid ja “pommiauke” likvideerida.

Alustavate firmade eelistused büroole on aga tagasihoidlikumad ning A-klassi kontorihoonetele neist paljudest klienti pole. Seetõttu tasub logistiliselt heasse asukohta, pigem kesklinnale lähemale, rajada soodsama hinnaga büroomaju. On ka näiteid, kus mõni väike IT-firma üürib Tallinnas suure korteri, kuhu mahuvad nii töö- ja elutuba kui ka magamistoad töötajatele. Seega on kasulik rajada ka nn bürookortereid.

Oskustööjõüud, tudengid ning rahvaste ränne
Paratamatult peame ka selles artiklis rääkima vähenevast rahvastikust ja püüdlustest siia inimesi meelitada, kellest on nappus igas eluvaldkonnas, nii töö- kui hariduselus. Praegu käivad arutelud oskustööjõu sissetoomiseks, kuid samas on mõnes valdkonnas juba muutusi näha.

Näiteks ülikoolid on juba aastaid end välismaal õppuritele tutvustanud ja iga-aastaselt on nii otse kui ka erinevate haridusprogrammide kaudu tulevate välistudengite arv suurenenud. Kuna ühiselamud ei suuda juba ammu kõiki üliõpilasi majutada, tasub erainvestoritel mõelda soodsamate üürimajade ehitamisele ülikoolide lähedusse. Näiteks Tartus on renoveeritud väiksemaid puitmaju tudengite pisikorteriteks. Erakõrgkool EBS aga plaanib ehitada oma peahoone taha Tallinnasse Maakri kvartalisse kõrghoone, kuhu tuleb muu hulgas just palju elamispindu välistudengeile.

Oskus- ja lihttöötajate suuremal hulgal saabumiseni on veel aega, kuid see toimub siiski juba käegakatsutavas tulevikus. Kuna Eestis, eeskätt Tallinnas, pole praktiliselt olemas muu maailma suurte linnadega võrreldavaid sotsiaalamajade kvartaleid ja linnaosi, saab sisserännanute tekitatud üüripindade defitsiiti leevendada hoogne üürimajade ehitamine. On parem, kui seda teeb erasektor, sest maailmapraktika näitab, et kohalik omavalitsus pole hea peremees ning tema hallatavad elamukvartalid pigem getostuvad.

Samuti ei tekita erasektori poolt rajatavad üürimajad sotsiaalmajadega võrreldavat rassilist ja etnilist eristamist, sest investorite poolt rajatud uued üürimajad lähevad vabale turule. Loomulikult sõltub kõik ka riigi migratsioonipoliitikast ja inimeste suhtumisest uutesse tulijatesse, kuid kui sisseränne on modereeritud, võivad paljud probleemid ka olemata jääda. Aga jätame need asjad juba poliitikute otsustada...

Mida rohkem orienteeritakse allhankest uute väärtuste loomisele, seda enam tuleb siia ka välisspetsialiste, kes soovivad pigem kvaliteetset elamispinda. Kui aga siia tuleb rohkem  inimesi, kes hakkavad tegema lihttöid, on nõutud pigem keskmises seisus tavakorterid. Kõige parem, kui suudetakse leida kuldne kesktee, sest siis on turgu kõigile ning sotsiaalne ja majanduslik areng tasakaalukam.

Äripindade osas on kõige enam tulevikus vajadust nn innovatsioonilinnakute tüüpi büroo- ja toomishoonete kvartalite, Venemaa ja Hiina-suunalisele kaubavahetusele suunatud logistikaparkide (äsja valmis selline Muuga sadama naabruses) ning kõikvõimalike kebabi- ja muude söögikohtade jaoks tarvilike pisikeste äriruumide järele. Kui suudetakse end positsioneerida Venamaa ja Euroopa-vahelise ning Skandinaavia-keskse finants- ja innovatsioonikeskusena, on enam nõutud ka kesklinna A-klassi büroopinnad.

Välismaalased tulevad niikuinii
Hoolimata sellest, et Eestis on väljaränne tõsine probleem ja inimesei jääb aina vähemaks, on hoogustuv sisseränne juba alanud, mida tõestavad ka äsja avaldatud statistikaameti andmed. Kuna inimesel on soov elada ikka paremini, on rändamine erinevate riikide vahel täiesti loomulik ja seda ei tohi halvustada. Nagu eestlased otsivad paremat elu lääneriikides, nii on Eesti paljude maade, enamasti idast tulnute jaoks, nende kodumaaga võrreldes hästi arenenud lääneriik.

Peale inimeste hakkab siinset kinnisvaraturgu aina enam mõjutama ka üleüldine makromajanduslik olukord. Üheks võtmesõnaks saab eksport, mis on omakorda sõltuvuses peamiste sihtriikide majandusolukorrast ja nõudmistest toodetele-teenustele. Tööhõive, töökohtade maksumus ja spetsiifilisus ning riiklik majanduspoliitika määravad selle, milliseid välisturgudele orienteertitud ettevõtteid siia luuakse ja kes välismaalastest siin firmasid asutavad.

Seda, kuidas immigratsiooniga hästi toime tulla ja seda kasulikult juhtida, peavad otsustama poliitikud ja neid nõustavad ettevõtjad. Linnaplaneerijate ja kinnisvaraarendajate võimuses on aga ühitada kohalike ja välismaalaste soovid, leida head kompromissid ja arendada kõigi nõudmistele ja ootsutele vastavad elu- ja ärimajad. Kõige tähtsam on  aga hoida silmad lahti ja tabada õiged hetked.

Eesti majandus on viimased aastad kasvanud ja sellega koos on mõõdukalt kerkinud ka kinnisvarahinnad ja tehingute hulk. Võrreldes majandussurutise ajaga saavutatakse aina uusi tippe ning seetõttu on üha enam arutluse all buumiteema.

Statistika näitab, et kinnisvaraturg on tõunud aastas 5-7%. Kui seni on aktiivsus olnud eelkõige suurlinnade, Tallinna ja Tartu keskne, siis käesoleval aastal on märgata kinnisvaratehingute hulga kasvu ka teistes Eesti piirkondades. Siiski on jutud uuest kinnisvarabuumist liialdatud, sest puuduvad olulised komponendid, mis iseloomustaksid üht tõelist buumi.

Puudub finantsasutuste surve ja konkurents laenuturul
Mäletatavasti olid pangad möödunud kinnisvarabuumi ajal laenuandmisel väga leebed, kontroll laenuvõimelisuse osas oli nõrk, tingimused olid kõigile ühtmoodi sõbralikud ning finantseeringut said paljud inimesed ja ettevõtted, kes nüüdsete reeglite kohaselt seda kohe kindlasti ei saaks. Laenu oli võimalik saada “0” omafinantseeringuga.

Selleks, et buum tekiks, peaks olema taas tuntav surve laenuandjate poolt, kes odava rahaga kliendid üle kuldavad. Hetkel võib tunda sellist pakkumissurvet vaid n-ö SMS-laenude osas, mis inimeste kinnisvaraostuvõimet ei mõjuta.

Hoolimata sellest, et euribor on ajalooliselt madalal, on laenuturg kasvanud mõõdukalt ning pooled kinnisvaratehingutest finantseeritakse omavahenditega. Pankades olevate säästude hulk on veel väga suur ning hoiuseintressid kokku kuivanud, mistõttu on mõistlik suunata vaba raha kinnisvarasse. Ning seda tehakse perspektiivitundega, mitte buumile iseloomulikult kiiret spekulatiivset tulu teenida soovides.

Tihtilugu ostab pere korteri oma lastele, kes täisealiseks saanud või saamas. Kui peamine kodu asub linnast väljaspool, eramus, on trendikas osta perele ka üks linnakorter.

Laenu antakse vaid kogemud arendajatele
Buumi ajal oli kinnisvara popp. Sellega tegelesid kõik ettevõtlikumad inimesed. Arendusturul liikus suhteliselt suvaline seltskond, paljudel polnud üldse varasemat kinnisvarakogemust.

Nüüd saavad pangast arenduslaenu vaid kogenumad, tugeva tausta ja hea renomeega arendajad. Pangad nõuavad lisagarantiisid ja tagatisi ka neilt, finantseerides maksimaalselt kolmandiku arenduskuludest. Seega peab arendajal olema piisavalt omavahendeid, et arendusturule pääseda.

Mahud väikesed, kvaliteet määrab
Praegust kinnisvaraturgu ning buumi-aega eristab väga tugevalt ka arendusprojektide olemus. Kui lühidalt võrrelda toonast aega praegusega, võib julgelt öelda, et kvantiteet on asendunud kvaliteediga.

Nüüdsed projektid on pigem väikesed. Uute arenduste maht on Eestis ca 1000 korterit, buumi ajal oli see 3000 ja enam. Kui praegu ehitatakse pigem suuremaid perekortereid, panustatakse kvaliteedile ja energiasäästlikkusele, siis buumiajal oli palju väikeseid kortereid üsna ühetaoliste planeeringutega.

Oleme harjunud ostma uusi kortereid ette
Kuna arendusturul on arendajate ja toodete kvaliteet hea, majad saavad tavapäraselt lubatud kujul valmis ning ka juriidika on vettpidav, saame ette ostes olla suhteliselt kindlad, et saame just selle, mille oleme ostnud virtuaalselt loodud kuvandi alusel.

Eelkõige tehakse broneeringud varases staadiumis ette selleks, et tagada endale sobivaim korter. Paremad korterid müüakse ette ära ja kui sa pole õigel ajal jaol, pead leppima kehvema lahendusega.

Broneerimisel ja võlaõigusliku lepingu sõlmimisel on ettemaksed mõõdukad. Ostja maksab ette kuni 20% ostuhinnast ja siis ootab rõõmsalt maja valmimist. Kogu ehitusriski võtab siiski arendaja ise.

Korteriturul pole spekulante
Korterid ostetakse pikajalise investeeringuna, kas enda tarbeks või üürile andmiseks. Turul ei ole spekulante, kes kaupleks broneeringutega, teades, et mõne kuu möödudes on asja hind oluliselt kallim. Selline spekuleerimine broneeringutega oli eelmisele buumile tavapärane.

Uusarenduste müük on aeglane ja kasumlikum vaid kesklinna ümbruses
Keskmiselt müüvad arendajad 0,5-1 korterit kalendrikuus. Seega võtab kümne korteriga arenduse müük vähemasti kümme kuud. Suhteliselt tavapärane on väikese 10-12 korteriga arenduse müügiaeg 18 kuud.

Uusarendusi tasub rajada vaid kesklinnas või selle lähiümbruse väljakujunenud elukeskkondadesse, kus hinnatase on hetkel selline, mis kannatab välja tänase ehitushinna ja annab arendajale lootuse ka mõõdukat kasumit teenida.


Ning lõpetuseks, positiivse tegurina võib välja tuua ka meie ühiskonna hirmu uue buumi ees, mis omakorda hoiab ostjaskonda vaos ning otsused ratsionaalsed. Siiski ei maksa emotsioonidega üle pingutada.

Olen arvamusel, et järgmine buum on meist veel kaugel, tehingute arv kinnisvaraturul mõõdukas ja inimesed ostuotsustes kaalutlevad.

Artikkel ilmus ajalehes Äripäev 18.06.2013.

Soomlased on Tallinna üüriturul üha märgatavam grupp, mis tuleb sellest, et paljud põhjanaabrite väikeettevõtted on juba kolinud või kolimas Eestisse. Et neile edukalt korterit välja üürida, tuleb arvestada mitmete nüanssidega, mis soomlasi kohalikest üürnikest eristab.

Kõige  suurem erinevus seisneb selles, kuidas põhjanaabrid arvestavad korteri kommunaalkuludega. Nimelt on Soomes kommunaalkulud reeglina juba üürihinna sees, mille tõttu tuleb osale soomlastest täieliku üllatusena, et nad peavad küsitud üürihinnale lisaks maksma veel mitmeid kõrvalkulusid. Soomes on kommunaalkulude suurus paljudes kohtades läbi aasta sama fikseeritud summa.

Kuna vesi ja elekter on lahe põhjakaldal kallimad kui Eestis, pole siinsete kommunaalkulude suurus enamikele soomlastest suureks mureks. Küll aga tekitab see probleeme tudengitele, kes on arvestanud ainult üürisummaga ning ei soovi kommunaalkulude eest juurde maksta.

Korter olgu kvaliteetne ja saunaga
Teine suur erinevus lähtub traditsioonidest. Soomlased, eriti vanem põlvkond, eeldavad, et ühes korralikus korteris peab saun ikka olema. Mõned on isegi imestanud, et kuidas Eestis üldse ehitatakse uusi kortereid nii, et sauna pole. On üsna tavaline, et kui valikus on kaks sarnast korterit, kuid näiteks asukoht või hind on erinevad, siis võidab igal juhul see, milles on saun.

Ka nõudmised korterile on üsnagi kindlad. Soovitakse uuemat maja, milles paiknev korter on kena disaini ning varustatud korraliku, uuema mööbli, kallite valgustite ja heal tasemel köögitehnikaga. Eelistatakse valgeid seinu ja samas toonis või beeže värve sisustuses. Kärtsud punased köögid või sinised diivanid on soomlase jaoks out. Eriti võõristatakse slaavipärast kuhjatud kulla-karraga sisustust. Kuigi ka siin eelistatakse palju skandinaaviapärast lihtsust, meenutab soomlaste eelistatud valge ja lage disain eestlasele haiglat.

Kuid lõpetuseks tasub siiski nentida, et nõudmised korterile sõltuvad palju siiski sellest, kes siia elama kolivad. Nii nagu on Eestis paljud üürikorterid täiesti tavalised, lihtsa mööbliga, nii on see samamoodi ka Soomes.

Artikkel ilmus portaalis E24 17.06.2013.

Elavnenud müügi- ja üüriturg on lisaks kõigile muudele ostjategruppidele toonud Tallinna korteriturule ka üha enam lapsevanemaid, kes oma lapsele tudengikorteri soetavad. Kui varem oli see tendents omane eelkõige Tartule, siis käesoleva aasta kevadest saati on seda rohkem näha ka Tallinna magalapiirkondades.

Selliste arengute põhjuseid on eelkõige kaks – ühelt poolt jõudsalt kasvanud üürihinnad, mida mujalt Eestist Tallinna saabuvate tudengite vanemad maksta ei soovi, ning teisalt see, et praegu on vabade vahendite kinnisvarasse paigutamine igati mõistlikum, kui raha niisama pangas hoida.

Enamasti ostetakse ühe- ja kahetoalisi heas seisukorras kortereid, kuid kuna kooli alguseni on veel aega, siis soetatakse ka remonti vajavaid pindu, sest niisugusel juhul on võimalik saada korter kätte hea hinnaga ja remont teha vastavalt oma maitsele, seejuures veel raha kokku hoides.

Väärib märkimist, et paljud korteriostud tehakse eesmärgiga last tudengiajal majutada ning pärast kooli lõppu plaanitakse korter edasi müüa. Vaid vähestel juhtudel mõeldakse edasisele väljaüürimisele. Paljuski on selle põhjuseks omanikest vanemate elukoht Tallinnast kaugel ning puuduks kontroll vara üle.

Enamik tehinguist pangalaenuta

Paljud kõnealustest ostudest tehakse vaid omavahenditest. Paigutatakse nii sääste kui ka näiteks päranduseks saadud kinnisvara müügist saadud raha.

Siiski on ostjate seas ka tudengeid, kes võtavad juba ülikoolis olles laenu. Tõsi, summad ei ole suured, sest vanemad toetavad suure omaosalusega. Tihti ollakse ka käendajaks, sest lapse töökoht pole veel päriselt laenutingimustele vastav.

Korteriostu osaliselt laenuga finantseerides nähakse samuti kasu, sest vaba raha saab investeeritud ning väiksema laenu puhul jääb kuumakse üürihinnast madalamaks. Siiski panen südamele, et võlg on võõra oma, buum ja sellele järgnenud krahh siiani tuntavad, mistõttu tasub laenuvõtmisel oma tegelikud võimalused väga täpselt läbi kaaluda.

 

Artikkel ilmus Delfis 12. juunil 2013.

Veel aasta tagasi olid Tallinna büroopindade osas olulisemateks märksõnadeks kesklinna A-kvaliteedi büroohoonete nullilähedane vakants ning see, et kvaliteetsete büroode defitsiiti ei suuda leevendada ka rajatavad uusehitised. Tänaseks päevaks on näha, et üürnikud soovivad aina vähem muuta olemasolevaid üüritingimusi, sõlmida uusi „kuldsete käeraudadega“ üürilepinguid ning pigem on lojaalsed oma üürileandjale - pikendavad olemasolevaid üürilepinguid ning teavad läbirääkimistel nii enda kui ka üürileandja positsiooni. Kolimise (üüripinna vahetamise) peale mõeldakse alles siis, kui ruumivajadus on märkimisväärselt suurenenud/vähenenud, ruumid/hoone amortiseerunud, üürihinna osas ei saada kokkuleppele jne. Ka rahvusvahelise taustaga ettevõtted, kes otsivad pikemaajaliselt juba endale uut bürood suhtuvad skeptiliselt kohalikku kinnisvaraturgu ning nende otsust laieneda siiapoole või siis üürida uus büroo mõjutab selle riigi majanduslik olukord, kus peakontor asub.

Aastaid tagasi algas protsess, mille käigus kolisid vanalinna ärid kesklinna büroohoonetesse ja kaubanduskeskustesse, kuna parkimine vanalinna piirkonnas muutus tasuliseks. Tänu sellele on võrreldes kesklinna uute büroodega vanalinna üürihinnad veidi langenud ning ettevõtted leidnud taas üles vanalinna, mille iidsetesse hoonetesse on võimalik projekteerida modernne büroo. Samuti leiab vanalinnas väiksemaid büroosid (80-150 m2), mida uutes büroohoonetes napib.

Tallinna vanalinn on äritegevuse mõttes kesklinna ärikeskusest väga erinev. Peatänavad nagu näiteks Viru ja Väike-Karja tänav ning Raekoja platsi ümbrus on äriliselt väga aktiivne piirkond, kus suurem osa ärikinnisvarast on suunatud turistide teenindamisele, sest restoraniäri püsib suuresti vaid turistide najal. Kuid vanalinna kõrvaltänavad sobivad turistide vähese huvi tõttu nii elamiseks kui ka büroodeks. Kui kliendil on ambitsioone rajada büroo vanalinna, siis peaks tal olema sisemist soovi läheneda oma kontori lahendusele teisiti kui muu keskkonna puhul. Vanalinnas peab arvestama sellega, et hooned on vanad, ruumidele kuluvad hooldustasud kõrgemad kui uutes hoonetes. Ventilatsiooni- ja kommunikatsioonisüsteem tuleb keskaega sobitada ning asjad, mida pole kunagi vanalinnas olnud, tuleb uude büroosse mahutada. Kõikvõimalike tegevus- ja kauplemislubade taotlemisel, äripinna siseviimistluse muutmisel, reklaamide paigaldamisel tänavale ja hoone fassaadidele, tuleb kokku puutuda muinsuskaitse kõrgendatud tähelepanuga. Vanalinna bürood ehitades ongi firmajuhi põhiprobleemid, kuidas kitsal pinnal võimalikult ökonoomselt töökohta organiseerida ja keskaegses hoones tänapäevast ventilatsiooni- ning kommunikatsioonisüsteemi rajada.

Lõppkokkuvõttes töötingimused ei pruugi olla just kõige paremad, kuid samas teeb õdus aura selle vea tasa: oskuslikult saab ära kasutada tsaariaegses majas peituvaid väärtusi nagu kivist seinu ja massiivseid laetalasid, ripplaed jäetakse üldjuhul ära tänu laes olevaile maalingutele või unikaalsetele karniisidele. Omapäraselt mõjuvad aknad vaheseintes või siis põrandas, mis lisavad büroole avarust.

Vanalinna bürood sobivad väga hästi loomingulistele ettevõtetele, kelle jaoks on oluline tegutsemine omapärases keskkonnas. Samuti tunnevad jätkuvalt vanalinna glamuurihõngulise kinnisvara vastu huvi saatkonnad, advokaadibürood, diplomaadid jne. Suur osa vanalinna büroopindade üürnikest näeb vanalinna kinnisvaras ennekõike sealse kinnisvara unikaalsust ja ajalugu. Kesklinna üüriklientide nõudmised ei ole aga aastaga muutunud ning peamisteks valikukriteeriumideks on kindlasti mugav parkimine, hea ligipääs, logistiliselt hea asukoht ja korralikud tehnilised tingimused hoones nagu ventilatsioon, jahutus ning kommunikatsioonid. Seega tundub vastuoluline, et kesklinna uute büroopindade kõrval on kasvamas huvi ka omanäoliste ning hea auraga vanalinna büroopindade vastu, kuid üürnike eelistuste põhjuseks ei ole ainult soodsam üür vaid ka omanäoline ning kordumatu õhkkond.

Uus Maa Kinnisvarabüroo ja GL Kinnisvara OÜ alustavad Raasikul Rohtla elamurajooni müügiga, kus pakkumisele tuleb 13 kõigi kommunikatsioonidega elamukrunti.

„Raasiku on vaikne ja kodune linnalähedane alevik, kus on terviklik elukeskkond ja infrastruktuur,“ kommenteerib Ille Kompus Uus Maa Kinnisvarabüroost. „Uued elamukrundid paiknevad Raasiku südames, väljakujunenud keskuse kõrval, millel on Tallinnaga suurepärane transpordiühendus. Tallinna linna piirini on vaid 20 kilomeetrit ehk umbes 20 minutit autosõitu. Koju saab sõita ka rongi, bussi või marsruuttaksoga.“

Samuti projekti müügiga tegelev maakler Liina Tettermann lisab: „Kõik eluks esmavajalik on Raasikul vaid jalutuskäigu kaugusel – kaasaegsed lasteaia- ja põhikoolihooned, uus kunstmuruväljakuga jalgpallistaadion, rongijaam, kauplused, raamatukogu ja loomulikult uued peresõbrad. Suvel alustatakse lasteaia juurdeehitusega ning alates 2014. aastast on igale soovijale lasteaiakoht kindlustatud.“

Rohtla asumit arendab GL Kinnisvara OÜ, mis on kahe sõbra ja põlise Raasiku mehe, Toomas Gorbatševi ja Olavi Liivandi ühine ettevõtmine.

„Minu prioriteedid on hariduse ja elukeskkonna arendamine Raasikul,“ ütleb Liivandi, kes kuulub ka Raasiku valla volikokku. „Üks asi on asutuste ehk lasteaia, kultuurimaja ja kooli tulevik, teine aga on elamute arendamine. Loodan, et siia tuleb inimesi juurde ja noored jäävad oma kodukohta.“

Gorbatšev lisab, et tema sooviks on näha oma kodukoha arengut. “Minu soov on, et elu Raasikul oleks täisväärtuslik ja turvaline nii noortele peredele kui ka pensionäridele. Selleks on oluline hea kohalik haridus ja kõikide vajalike infrastruktuuride väljaarendamine, aleviku mugav linnalähedane asukoht on meil juba olemas.”

Rohtla asum valmib kahes etapis. Esimes osas rajatakse 13 individuaalkrunti üldpinnaga 1113-1616 m2. Rohtla kinnistu teises etapis tuleb juurde 8 elamukrunti suurusega 1600-2540 m2. Välja on ehitatud vee- ja kanalisatsioonitrass, elektriliin ning tänavavalgustusega teed. Kõigi liitumiste maksumus sisaldub krundi hinnas.

Asumis paikneb 2500 ruutmeetrine veekogu, mis jääb Rohtla elanike kasutusse ja selle äärde ehitatakse laste mänguväljakud.

Uus Maa annab esimese kinnisvarabüroona Eestis välja juriidilise garantii kõigile elukondliku kinnisvara maaklerlepingu sõlminud klientidele, garanteerides ettevõtte poolt vahendatud üüri- ja müügilepingute juriidilise korrektsuse täiendavalt kuueks kuuks pärast tehingu toimumist.

Maaklerilepingu sõlmimisega kaasneva garantiikirjaga võtab Uus Maa Kinnisvarabüroo kohustuse maksta garantiisaajale vahendustasu või osa sellest tagasi, kui maakler ei ole täitnud lepinguga võetud kohustusi või on käitunud ebaeetiliselt.

„Uus Maa garantii on lisatagatis meie klientidele, et teeme tööd hoolega ja korrektselt,“ kommenteerib Uus Maa Kinnisvarabüroo elamispindade tegevjuht Eve Soppe. „Garantiikirjaga lubame vastutada oma teenuse kvaliteedi eest.“

Mai oli kevadhooajale iseloomulikult aktiivne, kuid tegu ei ole buumi, vaid vabade vahendite kinnisvarasse paigutamise ning mõnevõrra aktiivsemaks muutunud laenuturu mõjudega. Müüvad kvaliteet ja soodne hind.

Maa-ameti tehinguinfost nähtub, et mais tehti üle Eesti 3835 kinnisvara ostu-müügitehingut, mis tähendab kuuga 10,3% ja aastaga ca 10% tõusu. Tallinnas toimus 1067 tehingut, kuine tõus oli 3% ja aastane 19,5%. Masujärgsed rekordid on praegu kerged sündima ning arvata võib, et neid näeme sel aastal veelgi.

Tallinna kinnisvaraturu mootoriks on endiselt korteritesse investeerimine ja üürikorteritest esimesse päriskoju kolimine. Võrreldes aprilliga tõusis maikuus korterite ruutmeetri keskmine mediaanhind 1,7%, 1108 eurole. Aastane kasv on aga 10,1%. Ka tehingute arv jätkab kasvu.
Protsente ja kogusummasid vaadates on hakatud rääkima buumiilmingutest, mis on aga selgelt liialdus, sest puuduvad klassikalisele buumiajastule iseloomulikud märgid (odava raha sissevool ning spekulatiivsuse kõrge tase).

Praeguse tehinguaktiivsuse ja kõrgemate hindade taga on ühelt poolt kindlasti uusarendused, kuid teisalt ka soodsate korterite suhteliselt kiire müügiprotsess. Kui vaadata kas või pakutavate korterite struktuuri portaalides, on näha, et madalama ruutmeetrihinnaga korterid kaovad müügilt kiirelt ning igakuiselt on pakkumishindade alumine piir vaikselt tõusnud. Ostjatena figureerivad nii investorid kui ka üürikorterist välja kolivad noored pered, sest madal euribor on üürisummaga võrreldes selge võitja.

Uusarendusteturul on aktiivsuskese kandunud kesklinnast eemale. Hea hinna- ja kvaliteedisuhtega korterid broneeritakse kiirelt ning pole harvad juhused, kus avaliku müügi esimese kuu jooksul on pool või enam projektist juba ostuhuvilised leidnud.

Kui tavaliselt saab igas kuus müüdud keskmiselt 1-2 arendusprojekti, siis maikuus oli neid 7, kusjuures tegu polnud sugugi alati sellega, et pikalt vindunud viimane korter mõnes majas leidis viimaks ometi uue omaniku. Hea hinna- ja kvaliteedisuhtega korteritel, kus sihtgrupiks pered, on müügiprotsess muutunud väga tempokaks.

 

Tartu ja Pärnu

 

Tartu kinnisvaraturg liigub Tallinnaga sama suunas. Mais toimus maa-ameti andmetel 211 ostu-müügitehingut, mis on aprillist 7,1% ja mullusest maist 13,4% enam. Korterite keskmine ruutmeetri mediaanhind tõusis kuuga 4,7%, 958 eurole. Aastaga on hind kerkinud keskmiselt 19,5%.

Ka Tartus põhjustab hinnakasvu soodsamate korterite aktiivne ostmine, mis kergitab korterite pakkumishindu. Selle taga on peale (noorte) perede, üksikisikute ja investorite ka tudengid, kelle vanemad ostavad lapsele elukoha, sest üürihinnad on krõbedad ning soetatud väikekorter investeeringuna igati perpektiivikas.

Pärnu kinnisvaraturg tegi mais korraliku hüppe. Nii nagu mullu, oli ka sel aastal hooajalise tõusu taga eelkõige talvel-kevadel ettevalmistatud tehingute realiseerimine.

Kui veel aprillis toimus maa-ameti statistika kohaselt 63 ostu-müügitehingut, siis mais hüppas tehingute hulk 106-le. Ka möödunud aastal oli maikuu (80 tehingut) eelnevatest kuudest ning ka järgnenud suvest selgelt aktiivsem. Palju müüdi keskmise suurusega kortereid erinevates linnaosades. Ruutmeetri keskmiseks mediaanhinnaks kujunes 712 eurot, mis on aprillist 6,8% enam. Aastaga kerkis hinnatase keskmiselt 8,9%.

Suvi tuleb tegus

 

Saabuval suvel muutub kinnisvaraturg mõnevõrra vaiksemaks, kuid tõsisemat seisakut ette näha pole. Eesti kinnisvaraturul on järjest vähem sesoonsusi ning korterite vaatamist ja ostuaktiivsust mõjutavad küll paljud tegurid (näiteks kas või ilm), kuid nende hulgas pole enam aastaaega.

Üüriturg on hakanud sügishooajaks juba hoogu koguma ning juunis muutub just tudengikorterite broneermine veelgi aktiivsemaks. Kui praegu pole veel üürihindades märkimisväärsemaid muutusi täheldada, siis suve edenedes kerkivad ka hinnad ning keskmine juurdehindlus saab olema 20-50 eurot. Kallima hinnaklassi ja suurte perekorterite osas hoogsat hinnatõusu näha pole, kuna need jäävad üliõpilaste huviorbiidist pigem välja.

Virtual Property OÜ ja Uus Maa Kinnisvarabüroo alustasid uute korterite müüki Kalamajas Vabriku tänav 35b. Kolmekorruselisesse kümne korteriga majja tulevad enamikus suured perekorterid.

„Meil on hea meel rõõmustada Kalamaja fänne ühe tõeliselt kalamajaliku projektga,“ ütleb Virtual Property juhatuse liige Jaanus Laugus. „Selle projekti teeb eriliseks ülimalt hea asukoht Kalamaja südames, rohelise pargi ja koolimaja kõrval. Hoovimajana on ta kaitstud tänavalt tuleva kära-müra eest. Hoones on eelkõige läbi kahe korruse paiknevad suuremad korterid, mis sobivad noortele peredele. Ühtlasi on projekti ruutmeetrihinnad soodsaimad piirkonnas ning koostöös Swedbankiga on võimalik saada uuele kodule väga soodne, madala intressiga kodulaen.“

Ka Uus Maa Kinnisvarabüroo konsultant Ave Klaser toob antud projekti puhul esile just selle paiknemist hinnatud piirkonnas. „Pika ajalooga Kalamaja on omanäoline linnaosa, mis on kunagisest töölisasumist arenenud hinnatud piirkonnaks. Kalamaja pakub miljööväärtuslikku ja rahulikku elukeskkonda oma ainulaadse arhitektuuri, roheluse ning hubaste kohvikute ja restoranidega. Kesk- ja vanalinn jäävad vaid jalutuskäigu kaugusele.“

Maakler Liina Tettermann toob esile, et lisaks soodsale ruutmeetrihinnale on ka broneerimistingimused väga head. "Broneerides korteri, on esimene sissemakse 3000 eurot, millele järgneb kolme kuu pärast notariaalse võlaõigusliku ostu-müügileppe sõlmimine 20% ulatuses korteri hinnast, kusjuures makstud 3000 eurot on juba sinna sisse arvestatud."

Rajatavasse hoonesse on planeeritud 10 läbi kahe korruse asetsevat korterit (nende hulgas 6 neljatoalist korterit), mille üldpinnad on vahemikus 66-124,6 ruutmeetrit. Kõikidel korteritel on prantuse rõdu. Soklikorrusel hakkavad asuma ka panipigad ja hoovi tulevad  autokohad. Maja küttesüsteem põhineb lokaalsel gaasikatlal, mis hoiab igakuised kommunaalkulud mõistlikul tasemel.

Vabriku 35b kortermaja ehitab Hausers Ehitus OÜ. Töid alustati käesoleva aasta mais ja hoone valmib 2014. aasta kevad-suvel.

Puitmajade ehitamisele ja taastamisele spetsialiseerunud Perton Ehitus OÜ ja Kinnisvarabüroo Uus Maa on alustanud koostööd korterite müümisel rekonstrueeritavas majas Pardi tänav 4.

Pardi tänav asub Kristiine kesklinna-poolses osas. Taastatav hoone on  kolmekorruseline nn Tallinna tüüpi kivitrepikojaga krohvitud puitmaja, mille on projekteerinud arhitekt Karl Tarvas. Omaaegsetest arhitektidest eristus Tarvas keskklassile suunatusega, pidades silmas inimesi, kes hindavad enam kodusoojust ja mugavust kui lopsakat dekoori ning esinduslikkust.

Kivist trepikoja, puidust vahelagede ja püstplankseintega hoone rekonstrueeritakse Perton Ehitus OÜ poolt täielikult. Majale paigaldatakse korralikud puitaknad ning trepikodades säilinud originaalkiviplaadid, käsipuud ja trepiastmed renoveeritakse. Eelkõige keskendutakse just maja korrastamisele, mitte ümberehitamisele. Maja juures on suur aed, kuhu leiab lisaks haljastusele koha ka laste mänguväljak ning autode parkimisala. Prognoositavad küttekulud saavad olema madalad, sest maja hakkab kütma oma gaasikatel.

“Pardi 4 korterelamu on hästi säilinud ja juba enne tööde algust heas seisukorras. Tööde käigus ehitame elamispinnaks katuse- ja soklikorruse, paigaldame saksa-tüüpi aknad ja ajastutruu ilmega peaukse. Hoovi tuleb 10 parkimiskohta ja avar õueala. Kolme korteri juurde hakkab kuuluma ka hekiga eraldatud oma hoovinurk,” kommenteeris projekti Perton Ehituse juhatuse liige Marko Bäärs.

Müügiga tegelevad Uus Maa staažikad maaklerid Ave Klaser ja Margit Sild. “Tallinna-tüüpi majad on väga unikaalsed - tegelikult ei leidu neid mitte kusagil mujal maailmas,” sõnas Margit Sild.

Ave Klaser lisas, et Kristiines on harva müügil kortereid sellistes majades, sest need on sealsete elanike seas väga hinnatud. Suurt nõudlust tõestab ka fakt, et juba eelmüügi ajal oli klientide huvi väga suur.

Majja tuleb 10 korterit üldpinnaga 29,7-67 m2 ning need sobivad inimestele, kes hindavad rahulikku aedlinna miljööd ja elukeskkonda kesklinna lähedal.

Ajalooliste hoonete taastamisele spetsialiseerunud Perton Ehitus OÜ on asutatud 2006. aastal. Ettevõttele on Muinsuskaitseameti poolt väljastatud tegevusluba arhitektuurimälestistega töötamiseks. 2012. aastal pärjati ettevõtte poolt taastatud Wismari 47 korterelamu Tallinna Kultuuriväärtuste Ameti poolt tänukirjaga.

Enne käesolevat elamut on Perton Ehitus OÜ rekonstrueerinud/ehitanud 22 korterelamut, peamiselt Talllinnas.