Millal on vaja kinnisvara hinnata?
Kinnisvara hindamisega puutub eraisik kokku tavaliselt eluasemelaenu taotlema asudes. Sõltuvalt panga nõudmistest võib tekkida vajadus lasta ostetava kinnisvara või tagatisvara väärtust hinnata professionaalsel kinnisvarahindajal. Samuti on hindamine otstarbekas juhul, kui kaheldakse kinnisvara müügihinna vastavuses turuväärtusele.


Miks küsivad hindajad töö tellimisel ettemaksu?
Hindamise eest ettemaksu küsimine on täna tavaline praktika enamuses firmades, sest objekti külastamine, võrdlusandmete analüüs ning diskussioon hindamiskomisjonis on reaalne töö, mida hindaja peab tegema, et jõuda hindamistulemuseni. Ettemaksu küsitakse sellepärast, et vältida situatsiooni, kus tellija loobub töö tellimusest pärast seda, kui hindaja on, kas kogu või osa tööd juba ära teinud.

Vastas Kätlin Kuusalu, Uus Maa Kinnisvarabüroo nooremhindaja


Mida tuleb silmas pidada hindamisteenuse tellimisel?
Liigsete sekelduste ja kulutuste vältimiseks laenu taotlemisel ning hindamisteenuste tellimisel tuleb pöörata tähelepanu alltoodud üksikasjadele:
• Oota ära panga positiivne otsus laenu väljastamise kohta. See aitab vältida tarbetuid kulutusi.
• Enne hindamisteenuse tellimist küsi laenuandjalt aktsepteeritavate firmade nimekiri. Sageli aktsepteerivad eri laenuandjad erinevaid kinnisvarafirmasid. Sellega väldid asjatuid kulutusi.
• Vajadusel võib piirduda ka ainult konsultatsiooniga kinnisvara turuväärtuse kohta. See on soovitav ka esialgse laenutaotluse vormistamisel, et vältida edasisi arusaamatusi objekti turuväärtuse osas.
• Selgita eelnevalt välja dokumentide loetelu, mis on nõutav hindamise läbiviimiseks. Et vältida liigset ajakulu ja eritasu kiirtöö eest, ära esita tellimust viimasel minutil.
• Kui palju võtab aega tellimuse täitmine? Üldjuhul on tellimuse tähtaeg kuni kaks tööpäeva, arvestades objekti ülevaatamist ning vajalike alusdokumentide laekumist. Aega nõuavad objekti ülevaatus, hindamistulemuse kooskõlastamine hindamisnõukogus ja eksperthinnangu vormistamine.


Missugune on professionaalne eksperthinnang?
Professionaalne eksperthinnang peab olema võimalikult konkreetne, sisaldades objekti detailset kirjeldust ning kõiki eeldusi ja fakte, millel hindamine põhineb.
Hindamiskäik peab olema esitatud arusaadavalt ning hindamistulemus välja toodud selgelt ja üheselt mõistetavalt.


Mis on Eesti Kinnisvarahindajate Ühing?
EKHÜ on füüsilistest isikutest koosnev hindajate ühendus, mis tegeleb Eestis kinnisvarahindajate tegevuse koordineerimis-, koolitus- ja atesteerimisküsimustega. Ühing on võitnud oma laialdase ja professionaalse tegevusega pankade ja finantsasutuste tunnustuse. Ühingu liikmed on kohustatud järgima EKHÜ Heade Tavade Koodeksit.


Milline on heal tasemel hindamisteenus?
Uus Maa Kinnisvarabüroo kogemustele tuginedes peavad kliendid eksperthinnangu tellimisel kõige olulisemaks kolme asjaolu:
• Kiirus - elukondliku kinnisvara eksperthinnangu koostamine, alates objektiga tutvumisest kuni vormistamiseni, võtab aega kuni kaks tööpäeva
• Kvaliteet - meie hinnanguid aktsepteerivad kõik suured finantsasutused
• Mõõdukas hind - oleme kehtestanud elukondliku kinnisvara hindamisele kindlad teenustasud.


Mis on vahet elektroonilisel ja paberkandjal eksperthinnangul?... ja kas pangad aktsepteerivad elektroonilist hindamist?
Mõlemad hinnangud kehtivad samadel alustel ning omavad samaväärset jõudu. Nii paberkandjal kui elektrooniliselt esitatud eksperthinnang on allkirjastatud atesteeritud hindaja poolt. Kõik suuremad pangad eelistavad elektroonilisi hinnanguid. Elektrooniline hinnang teeb asjaajamise inimese jaoks lihtsamaks, kuna ta ei pea tulema kontorisse hinnangule järgi ega viima seda ise panka, vaid hinnang saadetakse peale arve tasumist elektrooniliselt panka ja ka tellija e-mailile.

Vastas: Kätlin Kuusalu, Uus Maa Kinnisvarabüroo nooremhindaja


Millised on tunnistused/litsentsid näitavad kinnisvarahindaja kompetentsust?
Esmaseks hindaja teadmiste ja kompetentsuse olemasolu tunnistuseks on kutsetunnistuse/atestaadi olemasolu. Nimetatud kutsetunnistusi väljastab Eesti Kinnisvara Hindajate Ühing, kes korraldab selleks eelneva eksami. Väljaantavaid atestaate on kahte tüüpi: elamispinna atestaat ning üldatestaat. Elamispinna atestaadi omanikul on õigus hinnata elukondlikku kinnisvara ning üldatestaadi omanikul kõiki kinnisvaraliike.
Teine, Eestis täna väga vähe levinud kompetentsuse tunnistus on Maa-ameti poolt väljastatud maa hindamise litsents. Põhiline eelis, mis kaasneb maa hindamise litsentsi omamisega, on see, et hindajal on võimalik tutvuda Maa-ameti tehinguregistri informatsiooniga, st litsentsi omanikul on võimalik kasutada väga laialdast informatsiooni turul toimunud tehingute kohta.
Kuna atesteeritud hindajate hulk Eestis on suhteliselt piiratud, on üsna tavaline, et klientidega suhtlevad ning objekte külastavad atesteeritud hindajate assistendid. Sellise praktika pärast ei ole aga tellijatel põhjust muretseda, kui hinnangud koostatakse atesteeritud hindajate juhendamisel ning kontrollimisel. Seega on hindamisteenust osutava ettevõtte valikul oluline pöörata tähelepanu ettevõttes töötavate atesteeritud hindajate olemasolule, mis on kvaliteetse teenuse osutamise üheks aluseks.

Vastas: Kätlin Kuusalu, Uus Maa Kinnisvarabüroo nooremhindaja


Mille alusel valida kinnisvarahindaja?
Kinnisvarahindaja valikul tuleks kõigepealt tähelepanu pöörata sellele, milliste asutuste ja institutsioonide poolt on konkreetse hindaja hinnangud aktsepteeritud. Seejärel on oluline jälgida kehtivate atestaatide ja litsentside olemasolu hindamisteenust pakkuva ettevõtte töötajate hulgas. Mida suurem arv atestaate ja litsentse ettevõttes töötavatel inimestel on, seda kindlam võib olla, et ettevõttes tervikuna on piisavalt teadmisi kvaliteetse teenuse osutamiseks.
Samuti tasub tähelepanu pöörata sellele, kas konkreetne hindaja on Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige või mitte. Juhul, kui hindaja on selle ühingu liige, allub ta EKHÜ institutsioonide kontrollile ning probleemide korral on teda sealtkaudu võimalik korrale kutsuda.

Vastas: Kätlin Kuusalu, Uus Maa Kinnisvarabüroo nooremhindaja


Kuidas muudab kinnisvara turuväärtust kehtiv üürileping?
Üürilepingu mõju kinnisvara turuväärtusele on väga tugevalt seotud selle lepingu tingimustega. Kui üürilepingus sätestatud tingimused on halvemad turu keskmistest näitajatest (nt üür on madalam turutasemest) ning sealjuures on leping pika tähtajaga, omab selline üürileping negatiivset mõju kinnisvara turuväärtusele. Tähtajatu üürileping, mille lõpetamine on võimalik 3-6-kuulise etteteatamisaja korral, ei oma üldjuhul väga olulist negatiivset mõju kinnisvara turuväärtusele.
Kehtivad üürilepingud võivad omada samas ka positiivset mõju kinnisvara turuväärtusele. Eelkõige avaldub see rahavoogu genereeriva kommertskinnisvara puhul (nt kaubanduskeskused, üürile antud büroohooned jms). Rahavoogu genereeriva kinnisvara turuväärtus on otseses seoses genereeritava rahavoo hulgast ning üürilepingute kvaliteedist (üürniku tegevusala ja tuntus, lepingu tagatised, pikkus, ennetähtaegne lõpetamine jms).

Vastas: Kätlin Kuusalu, Uus Maa Kinnisvarabüroo nooremhindaja


Kuidas avaldab kinnisvara turuväärtusele mõju tasuta isiklik kasutusvaldus?
Tasuta isiklik kasutusvaldus avaldab kinnisvara turuväärtusele märkimisväärset mõju. Üldjuhul toob tasuta isiklik kasutusvaldus (või mõni muu samasisuline kasutusleping) kaasa olukorra, kus kinnisvara turuväärtus on marginaalne võrreldes situatsiooniga, kui seda tasuta isiklikku kasutusvaldust ei eksisteeri. See on tingitud sellest, et kinnisvara, mida koormab tasuta isiklik kasutusvaldus, ei ole omanikul võimalik ise kasutada, mistõttu ei oma see ei tema ega ka potentsiaalsete ostjate jaoks väärtust.

Vastas: Kätlin Kuusalu, Uus Maa Kinnisvarabüroo nooremhindaja

Millised on hindamisprotsessi etapid ja kui kaua kulub hinnangu koostamiseks aega?
Hindamisprotsess koosneb järgmistest etappidest: hindamistöö tellimuse vastuvõtmine, objekti ülevaatus, dokumentide analüüs, hindamismeetodite rakendamine ning tulemuse määramine, leitud tulemuse kooskõlastamine hindamiskomisjonis, hindamistulemuse kliendile edastamine, hinnangu lõplik vormistamine ning kliendi soovil panka edastamine (juhul, kui tegemist on laenutagatise hindamisega).
Hindamisprotsess elukondliku kinnisvara puhul mahub üldjuhul 1-3-päevase perioodi sisse alates objekti ülevaatusest. Kommertskinnisvara hindamisprotsess võib ulatuda, sõltudes objekti keerukusest, ka kuni ühe kuu pikkuseks.

Vastas: Kätlin Kuusalu, Uus Maa Kinnisvarabüroo nooremhindaja


Milliseid dokumente ja infot peaks tellija esitama kinnisvara hindamisel?
Kinnisvara hindamisel on hindajal vaja tutvuda omandiõigust tõendava (väljavõte Kinnistusregistrist) ning ehitist iseloomustava dokumentatsiooniga (projektdokumentatsioon, plaanid, eksplikatsioonid, ehitus- ja kasutusluba jms). Samuti omavad väga olulist tähtsust objekti turuväärtuse kujunemisel kehtivad kasutuslepingud üüri-, rendi-, kasutusvalduslepingud jms.

Vastas: Kätlin Kuusalu, Uus Maa Kinnisvarabüroo nooremhindaja


Kuidas leitakse hindamisel korterite turuväärtus?... ja kas pakkumishinnad kinnisvaraportaalides on tulemuse kujundamisel aluseks?
Korterite hindamisel on peaaegu alati kasutatavaks meetodiks võrdlusmeetod, mis seisneb hindajale teadaolevate sarnaste võrdlusobjektide tehinguhindade võrdlemisel hinnatava objektiga, korrigeerides erinevaid asjaolusid vastavate parandusteguritega. Hindajad kasutavad võrdlusinformatsiooni otsimiseks firma siseselt koostatud andmebaasi, teiste kinnisvarafirmade poolt kogutud informatsiooni ning Maa-ameti litsentsi omavad hindajad saavad kasutada ka riigi Maa-ameti tehinguinfo andmebaasi. Turuväärtuse leidmisel ei lähtu hindajad pakkumishindadest, st kinnisvaraportaalides ning mujal asuvad pakkumishinnad ei ole turuväärtuse leidmisel aluseks, sest reaalne tehinguhind võib pakkumishinnast oluliselt erineda.

Vastas: Kätlin Kuusalu, Uus Maa Kinnisvarabüroo nooremhindaja


Miks erineb hindaja poolt leitud turuväärtus tehinguhinnast?
Hindajad lähtuvad hindamistulemuste leidmisel reaalselt toimunud tehinguhindadest ning oma kogemustest. Kuna kinnisvaraturg ei ole täiesti efektiivne turg, siis on normaalne see, et ostja poolt tasutav summa erineb hindaja poolt leitud turuväärtusest. Hindamistulemuse ja tehinguhinna erinevus on tingitud sageli emotsioonidest ning erihuvidega ostjate valmisolekust maksta asja eest rohkem, kui turg tervikuna seda aktsepteerib. Hindamistulemuse ja tehinguhinna erinevuse põhjustajateks on kindlasti ka kinnisvara omadused – mittehomogeensus, turu madal efektiivsustase jms. Turuväärtus on hindamisstandardite kohaselt hindaja poolt antud hinnang hindamise kuupäeva seisuga hinnatava vara väärtusele. Hinnangu ning tehingusumma erinevusi põhjustab ka kiiresti muutuv turusituatsioon, sest hindajad tuginevad minevikus toimunud tehingute näidetele ning kui turg on kiires tõusufaasis, ei ole võimalik sageli hindaja kasutuses oleva tehinguinformatsiooni kasutamisel jõuda kiirest tõusust tingitud tulemusteni.

Vastas Kätlin Kuusalu, Uus Maa Kinnisvarabüroo nooremhindaja