KKK

Finantseerimine

Finantseerimine

Siin alajaotuses on kõik küsimused ja vastused, mis seonduvad kinnisvaraostu finantseerimisega: eluasemelaenud jne.

Kuidas käib finantseerimine?

Nõuanded kinnisvaraostu finantseerimiseks

1. Laenuintressid, laenutaotluse läbivaatamise rangus ning maksejõulisuse hindamise kriteeriumid võivad olla erinevates pankades erinevad, mistõttu tasub suhelda mitme pangaga.

2. Eluasemelaenu intressid võite maha arvestada oma maksustatavast tulust, mistõttu on eraisikuna soodus pangalaenu kasutada.

3. Liisingufirmade intressid on küll natuke kõrgemad kui pankadel, kuid nende eeliseks on madalam omafinantseerimise nõue, eriti juhul, kui esimeseks sissemakseks piisavalt raha ei jätku.

4. Omafinantseerimist on erandkorras võimalik vähendada, kui Teil on pakkuda lisatagatisi (nt kinnisvara).

5. Kui Te ei tea, milline on Teie krediidivõime, siis võite helistada kas panka või liisingufirmasse ja teatades neile oma sissetulekud ning soovitud laenuperioodi, saate tavaliselt telefoni teel teada, kui suurt laenu on Teil võimalik võtta.

6. Ärge unustage, et sissetulek ei tähenda ainult palka. Selle alla käivad ka tulud kinnisvara välja üürimisest jms. Kõik tulud peavad olema dokumentaalselt tõestatavad ning regulaarselt laekuvad.

7. Kui olete piisavalt krediidivõimeline ja investeerite raha eluaseme remonti, siis kasutage ära võimalus oma vara regulaarselt uuesti hinnata, kuna vara paremaks muutmise tõttu tagatise turuväärtus tõuseb, seega saate taotleda lisakrediiti.

8. Kui Teil on võimalik suurendada omafinantseerimise taset, siis teadke, et läbi selle on võimalik alandada riskipreemiat ehk intressi, kuivõrd panga risk väheneb.

9. Laenulepingu sõlmimisel tehke selgeks võimaliku intressi korrigeerimise võimalus (juhul, kui tõenäoliselt tulevikus intressid langevad) või rääkige läbi võimalus, et tulevikus laen refinantseerida teise soodsama laenuga.

10. Enne laenulepingu allakirjutamist on veel võimalik tingida, kuid hiljem sõltub kõik vaid panga heast tahtest.

11. Kui ostate eluaset, kontrollige, kas majal ei ole juba eluasemelaenu. Kui on olemas Teile soodsatel tingimustel laen, siis proovige see ümber vormistada oma nimele.

12. Pidage meeles, pankade huvi on anda laenu krediidivõimelistele isikutele, kasutage seda maksimaalselt ära.

Ost/Müük

Kuidas leida head maaklerit?

Soovituse kaudu sõpradelt või töökaaslastelt on kõige kindlam võimalus leida endale hea maakler, olenemata sellest, kas Te olete ostja või müüja. Kindlasti küsige neilt, kas nad kasutaksid seda maaklerit ka uuesti.

Hea maakler töötab põhikohaga ja tal peab olema vähemalt üle aasta töökogemust.

Kui Te olete müüja, siis peaksite küsitlema vähemalt kolme maaklerit ning nad peaksid tegema müügiesitluse, sh ka võrdleva analüüsi, kohalikest turuhindadest Teie elamurajoonis. Alati pole parim valik see maakler, kes Teie maja eest kõige kõrgemat hinda pakub. Analüüsige maakleri esitatud marketingikava ning mõelge, kui hästi on Teil võimalik konkreetse maakleriga töötada (isikutevaheline sobivus).

Intervjueerides maaklerit

Küsimused, mida võiksite esitada potentsiaalsele maaklerile:

Kui palju on tal haridust ja kogemusi?
Kui hästi ta tunneb seda piirkonda, millest olete huvitatud?
Eelistage maaklerit, kes on spetsialiseerunud Teie piirkonnale. Loomulikult intervjueerige maaklerit, kes on teinud kõige rohkem müügilepinguid Teie naabruskonnas.
Kui palju teisi müüjaid ta esindab praegu?
Milline on keskmine objekti müügiaeg ?
Kui palju objekte on ta müünud viimase 12 kuu jooksul?
Kas ta suudab anda Teile infot viimasel ajal toimunud müükidest antud piirkonnas?
Kahe- kuni kolmekuune maaklerlepinguperiood on optimaalne. Kui Te olete maakleriga rahul, võite lepingut alati pikendada.

Kuidas ja kui kiiresti toimub korteri müümine-ostmine?

Kui korterile on leitud ostja, tuleks peale kõige tähtsama – müügihinna – veel kokku leppida mitmetes punktides. Esiteks: kes maksab vormistamisel notaritasu? Hea tava kohaselt jagatakse notari tasu võrdselt ostja ja müüja vahel ning riigilõivu omanikuna registrisse kandmiseks tasub tavapäraselt ostja. Teiseks: millal saab ostja korteri oma valdusesse? Keskmiseks vabastamisajaks on kinnisvaraturul kujunenud 1 kuu, kuid vastastikusel kokkuleppel võib nimetatud aeg olla ka lühem või pikem. Pärast kõikides punktides kokku leppimist on õige aeg suunduda notari juurde, kus vormistatakse tehing ametlikult. Sobiv aeg notari juures on vaja broneerida vähemalt kolm päeva enne tehingut. Hilisemate probleemide vältimiseks peaks müüja enne notari juurde minemist ostjale esitama kviitungi kommunaalteenuste, telefoni-, elektri- ja gaasiarvete tasumise kohta. Samuti oleks soovitatav müüjal ennast korterist välja kirjutada ning vastav tõend enne notarisse minekut ostjale esitada.

Kuidas müüa elamispinda?

Omanikud, kes oma kinnisvara ise müüma hakkavad, teevad seda tavaliselt ühel põhjusel: soovides säästa raha. Peamine ebasoovitav asjaolu ise müües on aeg, mis kulub maja/korteri müümiseks. Omanikud, kes müüvad oma maja/korterit ise, peavad ise tegelema reklaami ja müügiga (turundus). Nad peavad olema kohal siis, kui potentsiaalne ostja soovib nende kodu näha ja sammu pidama ostja maakleriga. Seetõttu on mõistlik teha koostööd kinnisvaramaakleriga. Valides oma piirkonna maakleri, esindab teid professionaal, kellel on täpne ülevaade turul toimuvast ning kes saab Teile head nõu anda tehingu tingimuste läbirääkimisel.

– Määrake oma kodule hind
Suurem osa inimesi on oma koduga emotsionaalselt väga seotud. Nad on kulutanud aastaid, et remontida ja kujundada oma vara. Võimalik, et nad on seal oma lapsed üles kasvatanud ja kogunud palju mälestusi. Kuid tähtis on vaadata oma kinnisvara kui tarbeeset ja mõista, et määravaks saab turuseis, selleks, et määrata õige hind, paluge kolmelt maaklerilt võrdlevaid analüüse. Turuanalüüs sisaldab järgmiseid tegureid: vara väärtust, parandusi/täiendusi, Teie maja võrdlus teiste samas piirkonnas paiknevate majadega, keskmine hind ruutmeetri kohta antud piirkonnas ja keskmine päevade arv, kui kaua on majad antud piirkonnas enne müügitehingu sõlmimist pakkumisel.

– Kõige tavalisem viga, mida müüjad teevad, on ahnus
Reeglina määravad müüjad hinna 5-8% kõrgemaks, kui see tegelikult väärt on. Mida kiiremini Te määrate oma kodule reaalse turuhinna, seda kiiremini see müüb ja seda rohkem tulu maja/korteri müügist saate. Kõrgeim protsent ostjaid käib elamispinda vaatamas esimese 30 päeva jooksul peale selle turule tulekut. See on aeg, millal helistavad parimad potentsiaalsed ostjad. Kui olete oma vara üle hinnanud, kaotate ka parimad ostjad. Nad ei helista ka peale seda, kui olete hinna alla lasknud.

– Reklaamige oma elamispinda
1. Et lasta ostjal oma koju siseneda, tuleb anda sellele nn “kaubanduslik välimus”. See tähendab, et Teie maja/korter peab välja nägema korras, puhas, värske ja meeldiv.
2. Rõhuge esmamuljele. Korralikult pügatud muru, kenasti piiratud põõsad ja puhas veranda meelitavad huvilisi. Samuti mõjub hästi värskelt värvitud või vähemalt pestud peauks. Kui tegu on sügisese ajaga, siis riisuge lehed. Kui on tegu talvega, puhastage teed lumest. Mida vähem takistusi huviliste ja Teie maja tõelise veetluse vahele jääb, seda parem.
3. Korrastage oma kapid ja panipaigad. Mida paremini on organiseeritud asjade paigutus panipaikades, seda mahukamatena nad tunduvad. Just nüüd on õige aeg kokku pakkida mittevajalikud riided ja annetada need heategevusele.
4. Muuda oma vannituba säravaks. Vannituba on see, mis majas müüb, seega laske tal särada. Vaadake üle ja parandage võimalikud kahjustused või eemaldage inetu katlakivi torudest ja duššilt. Ahvatluse lisamiseks kasutage oma parimaid käterätikuid, põrandamatte ja duššikardinat.
5. Looge unelmate magamistoad. Näidake huvilistele oma magamistoa õdusaid mugavusi. Avara mulje tekitamiseks vabanege liigsest mööblist. Vajalikud on näiteks värvikad voodikatted.
6. Näidake oma kodu päevavalguses. Laske päikesevalgus sisse! Tõmmake kardinad ja ruloo eest, et ostuhuvilised võiksid näha, kui särav ja rõõmus Teie maja/korter on.
7. Särage õhtuti. Maja näitamisel õhtusel ajal lisage elevust kõikide tulede süütamisega – nii sees kui väljas. Tuled lisavad värvi ja soojust ning tekitavad ostuhuvilistes teretulnud tunde.
8. Väldi “massistseene”. Potentsiaalsed ostjad tunnevad ennast tihti kui sissetungijad, astudes inimestest tulvil majja/korterisse. Selle asemel, et pöörata ostetavale varale tähelepanu, püüavad nad sealt võimalikult kiiresti välja saada. Seega hoidke inimeste arv majas minimaalsena.
9. Hoidke oma lemmikloomad kontrolli all. Koerad ja kassid on küll toredad kaaslased, kuid mitte sel ajal, kui näitate müügi eesmärgil oma maja/korterit. Lemmikloomadel on anne alati kellelegi jala alla jääda. Seega tehke kõikidele teene ja hoidke Miisu ja Pontu õues, või vähemalt nägemisulatusest väljas.
10. Pöörake tähelepanu mürale. Rock’n’roll ei sure iial, kuid ta võib lõpu peale teha kinnisvaratehingule. Kui näitate oma elamispinda, keerake muusika või televiisor vaikseks.
11. Lõdvestuge. Olge sõbralik, kuid ärge vestluse nimel üle pingutage. Ostuhuvilised soovivad vaadata Teie maja/korterit segamatult.
12. Ärge vabandage. Ükskõik, kui väljapaistmatu Te elukoht on, ärge iial vabandage selle puuduste pärast. Kui huviline lubab endale halvustava kommentaari Teie maja/korteri väljanägemise kohta, laske oma kogenud UUS MAA maakleril olukord lahendada.
13. Jääge tagaplaanile. Keegi ei tunne Teie maja/korterit paremini kui Teie ise, kuid UUS MAA Kinnisvarabüroo tunneb hästi oma ostuhuvilisi kliente ning seda, mida nad vajavad ja soovivad. UUS MAA maakleril on kliendile kergem sõnastada Teie kodu voorusi, kui jääte tagaplaanile.
14. Ärge muutke oma maja/korterit second-hand kaupluseks. Kui ostuhuvilised tulevad Teie maja/korterit vaatama, siis ärge juhtige nende tähelepanu kõrvale sellega, et pakute neile mööblit, mida ise enam ei vaja. Nii võite kaotada oma suurima tehingu üldse.
15. Usaldage kogemust. Kui ostuhuvilised soovivad rääkida hinnast, tingimustest või muudest kinnisvaraga seotud probleemidest, laske neil vestelda eksperdiga – UUS MAA maakleriga.

Kuidas osta elamispinda?

– Selgitage välja, mida Te tahate
Enne, kui hakkate kuulutusi sirvima ja majade/korterite vahet sõitma, koostage nimekiri kriteeriumidest, mida olete alati soovinud oma kodu juures näha:
* mitu magamistuba Te vajate?
* mitu vannituba Te vajate?
* kui palju pinda Te panipaikade jaoks vajate?
* kas Te vajate ruumi, et maja laiendada?
* kas vajate kinnist garaaži?
* millises seisukorras elamispinda soovite?
* kui ostate kasutatud maja, kas olete nõus tegema vajalikke parandusi/remonditöid?

Peale seda, kui olete koostanud nimekirja oma soovidest, koostage teine nn reaalne nimekiri kriteeriumidest, milleta lihtsalt pole võimalik järgneva 5 aasta jooksul elada. Võrrelge nimekirja ja nummerdage soovid tähtsuse järjekorras.

– Selgitage välja, millises hinnaklassis elamispinda võite endale lubada
Te peate täpselt teadma, kui palju võite kodule kulutada st kui palju võite laenu küsida.
Lihtsaim viis määrata oma finantsilised piirid, on minna kodupanka laenuhalduri konsultatsioonile. See on kiire ja tasuta teenus, kus laenuhaldur küsib informatsiooni Teie sissetuleku, vara ja võlgnevuste kohta ning arvutab välja, kui palju on Teil võimalik pangast laenu saada. Kusjuures Teil ei ole kohustust kasutada sama panga teenust tehingu edaspidises käigus.

– Valige välja piirkond
Kui kaugel oma töökohast olete nõus elama? Kus koolis/lasteaias käivad või hakkavad käima Teie lapsed?
Kus kinnisvara väärtus tõuseb ja langeb? Eelneva küsimuse vastuse tähtsus seisneb selles, kas kavatsete oma maja/korteri mingil hetkel edasi müüa ja kui kiiresti Te seda soovite teha.
Kus on kõige ohutum elada? Kontrollige piirkonnas toimunud kuritegude statistilisi näitajaid.

– Valige maakler
Enamikule inimestele soovitavad maaklerit sõbrad ja kolleegid, samuti nagu soovitatakse arste ja advokaate.
Leidke keegi, kes töötab piirkonnas, millest huvitatud olete, kes kuulab Teie arvamust ja kes Teile ka inimesena meeldib – keegi, kes ei hakka tegelikkust ilustama ja on Teie suhtes aus.

Põhjused, miks peaksite tegema koostööd kinnisvaramaakleriga:
* Nad analüüsivad Teie finantsseisu ja aitavad otsustada, kui kallist kodu võite endale lubada.
* Nad on tuttavad elamispinna ostmise protsessiga ja selgitavad Teile sellega kaasnevat.
* Neil on ligipääs informatsioonile, mis puudutab teiste maaklerite poolt pakutavat kinnisvara Teid huvitavas piirkonnas.
* Nad lepivad Teie eest kokku kohtumisi Teid huvitavate elamispindadega tutvumiseks.
* Nad aitavad Teil koostada kõik vajalikud dokumendid, kui jõuab kätte aeg teha pakkumisi.
* Nad aitavad Teil lahendada tehinguga seotud finantsküsimused.
* Nad on kohal tehingu toimumise juures, et vastata Teie küsimustele ja kontrollida tehingu laabumist.

– Valmistage ette pakkumine
Ärge iial pakkuge maja eest sama hinda kui müügipakkumises. Pakkuge 5-10% alla maksimaalse hinna, mida olete nõus maksma.
Enne esimest pakkumist tehke endale selgeks, kui palju olete nõus kinnisvara eest maksma. Selle otsuse peab tegema loogikale ja mõistusele tuginedes.
Teie kui ostja peate jätma müüjale tunde, et ta saab oma kinnisvara õige hinnaga (kasudega) maha müüdud.
Lisaks võite pidada läbirääkimisi järgmistes küsimustes: kas majapidamisseadmed jäävad hinna sisse, kes maksab tehinguga seotud kulud jne.

– Laske kinnisvara seisukord üle kontrollida
Palgake professionaal maja üle vaatama. Paluge oma sõpradelt ja töökaaslastelt, et nad Teile kompetentseid kinnisvaraspetsialiste soovitaksid.
Kavandage maja/korteri ülevaatamine päevasele ajale ja päikesepaistelisele päevale. Siis on kergem kogu vara üle kontrollida ja vigu avastada.

– Viige tehing lõpule
Tehingu toimumine on viimane samm enne seda, kui saate uue kodu omanikuks. See on kinnisvara seadusliku omandiõiguse üleandmise protsess.
Tavaliselt hoolitseb kõikide tehinguteks vajalike dokumentide olemasolu eest Teie kinnisvaramaakler.
Tehinguga seotud kulud (laenuga seotud maksud, omandiõigust tõendavate dokumentide hankimisega seotud kulud, hindamisakti tellimine, kindlustusmaksed, maksud jne) on kiired tekkima.
Kindlasti kontrollige elamispinda vahetult enne tehingu toimumist, veendumaks, et ei ole tekkinud uusi kahjustusi. Proovige sisse lülitada majapidamisseadmeid ja avage kõik uksed, tehes kindlaks, et midagi ei ole katki ning kontrollige, et kõik, mille müüja peab lepingujärgselt majja jätma, on omal kohal.

Mis on oluline ja mis vähemoluline eramu ostmisel? … ja millistel tingimustel võib näiteks vana renoveeritud eramu olla parem kui uus?
Eramu ostmisel on kõik asjaolud tähtsad, sest inimene ostab endale kodu, kus tal peab olema hea ja mugav elada. Kodu otsimist tuleb loomulikult alustada õige asukoha leidmisest, mis ongi kõige määravam elukoha otsimisel. Asukoha otsimisel omab tähtsust infrastruktuuri olemasolu lähiümbruses (teed, valgustus, haridus-, kultuuri- ja teenindusasutused), ümbritsev keskkond (heakord, haljastuse olemasolu, ümbruskonna hoonestus), liiklustihedus. Asukoha valikut mõjutab kindlasti ka eramu juurde kuuluva krundi suurus, mis võib erinevused piirkonniti ulatuvad kordadesse, samuti tehnovõrkude olemasolu. Osadele inimestele on olulised ka naabrid ja nende koduloomad, sest maja ostetakse üldjuhul aastateks.
Kui eramu otsijal on selge, millist elamist ta otsib/vajab (suurus, arhitektuur, mis materjalist ehitatud), on oluline elamu seisukord. Kindlasti vajab eelnevalt kasutatud eramu uue ostja vaatepunktist lähtudes investeeringuid remonti/kaasajastamisse/ümberehitamisse, et saada endale meelepärane kodu. Investeeringute suurus mõjutab sel juhul ostu-müügihinda. Näiteks juhul, kui osutub vajalikuks vahetada katusekate või ümber ehitada küttesüsteem, on see suhteliselt suur kulu. Halvimaks näiteks võib olla viimastel aastatel kiirustades ehitatud elamute kvaliteet, kus puudub piisav soojustus või ilmnevad muud raskelt parandatavad ehitusvead. Täielikku renoveerimist vajavat maja ostes on võimalik neid vigu vältida. Kvaliteetselt ehitatud eramu on oluline tegur eelkõige ekspluatatsioonikulude poolest. Kokkuvõtteks võib öelda, et ei ole väheolulisi tegureid, kõik on tähtsad ja iga kodu otsija on eriline oma soovides-tahtmistes-võimalustes.

Vastas: Kätlin Kuusalu Uus Maa Kinnisvarabüroo Atesteeritud hindaja

Mis sisaldub korteri hinnas ehk mis korterisse sisse jääb?
Korteri müümise juures on müügihinnas sisalduv alati kokkuleppe asi. Hea tava on, et korteri hinnas sisaldub sanitaartehnika ja köögimööbel koos tehnikaga. Enamasti jäetakse järelturu korterisse ka sisseehitatud seinakapid. Paljud müüjad lähtuvad ostja soovidest – kui vaja, jäetakse mööbel korterisse ning soovitakse selle eest lisatasu, kui ostja mööblit ei soovi, viiakse see ära. Uute korterite puhul sisaldub müügihinnas sanitaartehnika ning üha enam pakuvad arendajad ka boonusena tasuta köögimööblit ja kodutehnikat.
Vastas: Pille Tali Uus Maa Kinnisvarabüroo Ida-Tallinna piirkonna atesteeritud konsultant

Kuidas tagada, et raha jõuab korteri müümise järel minu arvele?
Ostu-müügi tehingu sõlmimisel on kõige turvalisem mõlema osapoole jaoks kasutada notari deposiiti. Ostja kannab vajaliku summa hiljemalt lepingu sõlmimise päevaks notari deposiitkontole. Notar kannab raha müüja arvele kolme tööpäeva jooksul peale tehingu toimumist. Kui kinnisvara ostetakse pangalaenuga, seatakse kinnisvarale hüpoteek ja pank kannab raha otse müüja arvele kolme pangapäeva jooksul peale ostu-müügi lepingu sõlmimist. Omafinantseeringu osa tuleb jällegi kanda notari deposiiti, kust see kantakse edasi müüjale peale tehingu toimumist. Ostja huvide kaitseks ei soovita tehingu võimaliku ärajäämise võimalusel kanda raha enne tehingu toimumist müüja arvele. Ja müüjal ei soovita nõustuda raha saamisega peale ostu-müügi tehingut.

Vastas: Pille Tali Uus Maa Kinnisvarabüroo Ida-Tallinna piirkonna atesteeritud konsultant

Kas kinnisvara broneerimine on kinnisvarabüroos tasuline?
Kinnisvara broneerimisel tuleb tasuda broneerimistasu, mis kantakse ostja poolt kinnisvarabüroo või müüja arveldusarvele. Broneerimistasu suurus on tavaliselt 10% ostetava kinnisvara ostu-müügitehingu väärtusest. Kinnisvara saab osta ka ilma broneerimata. Sellisel juhul lepitakse müüjaga kokku müügitingimustes ning sõlmitakse koheselt notariaalne asjaõiguslik müügileping.

Vastas: Eve Kaunis Uus Maa Kinnisvarabüroo kesklinna eluruumide piirkonnavanem

Kas vana korter müüa enne või pärast uue ostu? Kas uut korterit ostes on kasulikum vana korter enne maha müüa ja siis osta uus korter või osta enne uus ja siis vana maha müüa?
Kuna müügiperioodid on pikenenud, siis tasub üheaegselt müüa ja samal ajal otsida uut korterit. Kuna turul on üha enam valitsevaks pooleks saamas ostjad, siis ei ole ka kindel, kas vana korteri eest küsitud hinda üldse saab. Kuigi ka uue korteri leidmine võib olla aeganõudev protsess ning isegi kui vanale korterile leidub ostja enne endale uue korteri leidmist, suudetakse tavaliselt ostjaga kokkuleppele jõuda, et üleandmist edasi lükata.

Vastas: Siim Tarvis Uus Maa Kinnisvarabüroo maakler

Mis kasu saab müüja notariaalse eellepingu sõlmimisest?
Notariaalne eelleping peaks tagama müüjale kindlustunde, et kinnisvarale on ostja olemas ning see saab müüdud kokkulepitud hinnaga. Müüja võib arvestada tulevikus saadava rahasummaga. Juhul, kui lepingut ei täideta, on pooltel põhjendatud seaduslik õigus nõuda leppetrahvi notariaalses eellepingus fikseeritud summas.
Notariaalset eellepingut kasutatakse juhtudel, kui põhilepingu sõlmimine on mingil põhjusel veel võimatu või müügiks vajalikud tingimused on veel saavutamata (kinnistu ostu eelduseks on kehtestatud detailplaneering, vallasasi peab saama kinnisasjaks vms).

Vastas: Jaanus Laugus Uus Maa Kinnisvarabüroo juhatuse esimees

Kui suur on maakleri tasu kinnisvaravahenduse eest?
Vahendustasu suurus on täiesti kokkuleppe küsimus müüja ja maakleri vahel. Üldjuhul sõltub see tehingu lõpphinnast ning jääb vahemikku 3-5%. Mitmemiljonilise kinnisvara müügi puhul algab vahendustasu 3%-st, ca 500 000 kr maksva kinnisvara müügi puhul on see 5%. Kui objekti väärtus alla 234 000 krooni ehk 15 000 Euro, siis on vahendustasu kokkuleppeline.

Vastas: Pille Tali Uus Maa Ida-Tallinna piirkonna atesteeritud kinnisvarakonsultant

Milliste kulutustega peale müügihinna peab korteriostu puhul arvestama?
Kui plaanitakse endale korter osta, siis kindlasti tuleb peale müügihinna arvestada ka muude võimalike kuludega:
– Hindamisakt – seoses laenu ja hüpoteegi seadmisega on hindamisakt üldjuhul panga poolt nõutud;
– Laenulepingu tasu pangale;
– Notaritasu, mis on iga tehingu puhul erinev, kuna sõltub otseselt tehingu lõpphinnast;
– Riigilõiv registrisse kandmise eest;
– Hüpoteegi seadmise notariaalne tasu, juhul kui võetakse pangast laenu;
– Vahendustasu maaklerile – selle maksab tavaliselt müüja ning reeglina see sisaldub juba müügihinnas.
Kõik eelpool nimetatud kulud sõltuvad tehingu väärtusest.

Vastas: Pille Tali Uus Maa Ida-Tallinna piirkonna atesteeritud kinnisvarakonsultant

Kuidas sõlmida üürileping, et kahjude puhul oleks võimalik saada hüvitist?
Alati on soovitav küsida tagatisraha. Hea tavana on tagatisrahaks ühe kuu üürisumma. See tagab korteri omanikule hilisemate kahjude tekkimisel kasvõi osalise kompensatsiooni olemasolu.

Mida teha, kui uue kortermaja parkimiskohal ei mahu maasturiga parkima?
Mida ette võtta, kui selgub, et uute kortermajade juures olevad parkimiskohad on vaatamata võrdsele pindalale erinevate kasutusvõimalustega (ei mahu manööverdama, suur auto või minibuss ei mahu ära jne)?
Kahjuks pole seal suurt midagi ette võtta, sest parkimismaja või parkimiskoha projekteerimisel on arvestatud teatud nõutud normidega. Enne parkimiskoha ostmist tuleks kindlasti järele uurida, millised on konkreetsed kohad, kui suured ja kas see vastab teie auto nõudmistele, et vältida hilisemaid sekeldusi.

Vastas Pille Tali Uus Maa Ida-Tallinna piirkonna atesteeritud kinnisvarakonsultant

Miks reklaamivad firmad kinnisvaraportaalides juba broneeritud kortereid?
On olemas kahte sorti broneeringuid: Esiteks esinevad suulised broneeringud, mida hoiatakse 2-3 päeva (sõltuvalt projektist ning müüjast), kus inimesel on aega järele mõelda ja lahendada sel ajal oma finantsküsimusi (pangalaenu taotlemine, sissemakse summa leidmine jne). See tähendab, et korter on suuliselt broneeritud, kuid samas pole sõlmitud ühtegi lepingut, mis ei lubaks müüki jätkata.
Teiseks on olemas kirjalik broneering, mis tähendab, et inimene on enda ostus kindel, sõlmitud on eelleping ning tasutud ka esimene sissemakse, mis võib olla kuni 20% müügihinnast (võib sõltuda ka projektist, kuid keskmine sissemakse ca 10% müügihinnast).
Kui kinnisvarabüroo müüb korteri broneeringut, siis on sellel erinevad põhjused. Kas ostja ostis korteri kasu saamise eesmärgil, et teenida kasumit hindade tõusust või muutus ostjal elukorralduses midagi, mistõttu antud ost ei ole tema jaoks enam vajalik.

Vastas: Tiina Shein Uus Maa Kinnisvarabüroo kommunikatsioonijuht

Millised dokumendid on vaja notarile esitada enne müügitehingu toimumist?
– Omandit tõendav dokumentatsioon. Vallasasjade puhul Ehitisregistri väljavõte (pole kohustuslik) või kinnisasja puhul väljavõte kinnistusraamatust;
– Müüja ja abikaasa passiandmed (passikoopia) või abikaasa notariaalselt tõestatud nõusolek tehingu sooritamiseks (juhul, kui abikaasa notarisse ei tule) ja ostja passiandmed (passikoopia);
– Kui müüja on lahutatud, siis abielulahutuse tunnistus või kohtuotsus abielu lahutamise kohta. Kui müüja on vara omanikuks saanud pärimise teel, siis pärimisõiguse tunnistus;
– Vara müügihind, selle tasumise kord ja viis;
– Kõik muud tingimused, mis on eelnevalt kokku lepitud;
– Korteri valduse üleandmise aeg, koht ja kord;
– Notarile tasumise kord ja viis. Tavaliselt jagatakse notaritasu ostja-müüja vahel võrdseteks osadeks;
– Kinnisomandi ülekandmiseks riigilõivu tasumise kord. Tavaliselt tasub lõivu ostja;
– Telefoninumbri üleandmine;
– Notar registreerib tehingu 15 päeva jooksul kas ehitusregistris või kinnistusametis.

Vastas: Elari Tamm Uus Maa Kinnisvarabüroo elamispindade osakonna juhataja

Mida tasub maaklerilt nõuda?
Tutvudes uue maakleriga on visiitkaart esmane info maakleri kohta, mille põhjal saate kinnisvarabüroo koduleheküljelt kontrollida maakleri andmete korrektsust. Soovitan valida atesteeritud maakleri või Eesti Maaklerite Koja liikme. Kindlasti saab atestaadi või Koja liikmelisust tõendava tunnistusega tutvuda kinnisvarabüroos. Samuti võib julgelt küsida maakleri tegevuse pikkuse kohta. Aastaid turul tegutsenud ja kogemusi omandanud maakleril ja maakleriõpilase tööl on vahe. Alustades teie vara müügiga, soovitan nõuda maaklerilt iganädalast tagasisidet, muidu võib teie müüdav vara mattuda tolmukorra alla ja jääda unustustehõlma suure infokülluse tõttu.

Vastas: Elari Tamm Uus Maa Kinnisvarabüroo elamispindade osakonna juhataja

Turg ja investeerimine

Kas kinnisvara hinda on võimalik tingida?
Tänases turusituatsioonis on ostjad paremal positsioonil kui müüjad. Pakkumiste arv on suur ning et oma objektist lahti saada on müüjad valmis vahel ka hinnas järeleandmisi tegema. See ei ole aga reegel ning nii mõnedki müüjad jäävad oma esialgse müügihinna juurde ega langeta seda, kuna neil ei ole müügiga kiire. Siiski on ostjatel võimalus läbirääkimisi pidada ning endale soodsam hind kaubelda.

Vastas: Jevgeni Semjonov Uus Maa Kinnisvarabüroo Ida-Tallinna piirkonnavanem

Kui pikk on kinnisvara müügiperiood?
Hetke turuolukorras on pakkumiste arv vähenenud ning nõudlus osades piirkondades kasvanud. Siiski on müügiperioodi pikkuse määramisel oluline korteri hind ja asukoht, samuti ka pakkumiste arv selles piirkonnas. Korterite puhul on keskmine müügiperiood 3-4 kuud, maade ja majade osas venivad müügiperioodid vähemalt poole aastani. Kui müügiga on kiire on võimalik hinna alandamisega kiirelt ostja leida.

Vastas: Siim Tarvis Uus Maa Kinnisvarabüroo kesklinna eluruumide konsultant

Kas tänane kinnisvaraturu seis soosib üüriturgu ja selle arengut?
Tänane kinnisvaraturg soosib “oma kodu” ostjatele lisaks ka korteriostjad, kes teevad ostu nn investeeringuna. Tihtipeale ostetakse kortereid just selle mõttega, et neid siis tulevikus välja üürida. Seega võib julgelt väita, et üüriturg on alati olemas, sest alati leidub soovijaid, kes tahavad korterit üürida ja mitte osta ning seda erinevatel põhjustel.
Vastas: Kristina Sõmerik Uus Maa Kinnisvarabüroo elamispindade üürimaakler
Kuhu tasuks kinnisvarasse investeerida mõne aastases perspektiivis?
Nagu investeerimisel üldiselt, nii ka kinnisvarasse investeerimisel kehtib seaduspärasus, et parim raha paigutamise koht on potentsiaalne defitsiit. Tänases turusituatsioonis on potentsiaalseks defitsiidiks eelkõige arendamiseks sobiv maa. Seda nii Tallinna linnas kui ka muudes aktiivsetes piirkondades. Kuna Tallinna ja Harjumaa kinnisvaraturul toimuv jõuab mõne-aastase nihkega ka teistesse Eesti piirkondadesse, võib eeldada, et keskmisest kiiremat hinnatõusu on oodata väiksemates linnades ning nende lähiümbruses. Korterite puhul võiks veel mõistlikuks kohaks pidada Tallinna vanalinna kortereid.

Vastas: Elari Tamm Uus Maa Kinnisvarabüroo elamispindade osakonnajuhataja

Kas on mõni tulevikuga suvituspiirkond, mida pole veel nn üles leitud?
Saartel, Läänemaal, Lahemaal ja Lõuna-Eesti järvede ääres asuvad suvemajad on väga armastatud ja hinnatud, mida võib lugeda veel “avastamata” piirkonnaks. Samas peab tõdema, et kõik kenad miljööväärtuslikud Eestimaa paigad on avastatud, kuna inimesed väärtustavad järjest enam nn teise kodu olemasolu. Olen märganud, et Peipsi-äärne kant on suhteliselt vähe turustamist leidnud, samas on seal imekaunis loodus ja järv. Seega Ida-Eesti suunale jäävate mereäärsete kruntide osas võib veel avastusi teha, tulevikus seal kindlasti hinnad tõusevad ning asustatus läheb üha tihedamaks.

Vastas: Tiina Shein Uus Maa Kinnisvarabüroo kommunikatsioonijuht

Kas praegu tasub vaba raha olemasolul seda kinnisvarasse paigutada?
Kinnisvarasse investeerimine on selgelt turvalisem kui väärtpaberitesse. Pigem on küsimus, millal investeeringust vabaneda. Täna on hea aeg investeerida, arvestades hetke madalaseisuga. Hindade kasv on järgmise 5 aasta jooksul suurusjärk 10% aastas.
Vastas: Elari Tamm Uus Maa Kinnisvarabüroo elamispindade osakonnajuhataja
Kas väiksemates linnades tasub täna korterit müüa?
Korteri müük sõltub asjaolust, kas müüakse selleks et uut osta või selleks et investeeringust vabaneda. Täna ei ole parim aeg investeeringuid müüa, kui uue kodu ostmise suhtes ei ole vahet, sest langenud on ka selle kinnisvara hind, mida ostma hakatakse.

Vastas: Elari Tamm Uus Maa Kinnisvarabüroo elamispindade osakonnajuhataja

Kas korter magala vanemas hoones on investeering?
Investeerimise plaanidega korterit ostes peab ostja küsima endalt, kas investeering on pikaajalise või lühiajalise perspektiiviga. Lühiajalist perspektiivi silmas pidades võib magala korterit investeerimise eesmärgil osta küll, sest lisaks korteri väljaüürimisel teenitavale üüritulule, mis tekitab tootluse ca 2-4% aastas, saab arvestada korterite hinnatõusust tingitud tootlusega, mis lisab lähiaastatel tootlusele 10-20% aastas. Magalarajooni korterit ostes on oluline tähelepanu pöörata maja üldisele seisukorrale ning ühistu tegevusele, st kas ühistu on tugev ning on suutnud hoonet korrastada. Pikemat investeerimisperioodi silmas pidades on magala korteritest paremaid investeerimisobjekte.

Vastas Elari Tamm Uus Maa Kinnisvarabüroo elamispindade osakonnajuhataja

Kinnisvara kasutamine

Kas kasutuskorra olemasolu reaalosadeks jagamata kinnisasjal on vajalik? Miks?

Vastus: Kasutuskorra olemasolu reaalosadeks jagamata kinnisasjal on vajalik, sest kasutuskord sätestab täpselt kaasomanike vahel kokku lepitud ruumide kasutamise, st selle, kes millist ruumi kasutab. Juriidiliselt kõige paremaks variandiks on see, kui kasutuskorra kohta on tehtud märge ka Kinnistusraamatusse, sest sellisel juhul on see kasutuskord kehtiv ka omaniku õigusjärglastele.

Vastas: Andres Hall
Uus Maa Kinnisvarakonsultandid tegevjuht

Üürimine

Vastab: Kristina Sõmerik Uus Maa Kinnisvarabüroo atesteeritud elamispindade konsultant

Kellel soovitate korterit üürida?
Ühest vastust ei ole võimalik välja öelda. Üürijateks on väga erinevad inimesed eri rahvustest ja väga erinevas vanuses, lisaks saatkonnad ja firmad. Kõik sõltub siiski inimesest (üürijast) endast. Üürimine sobib kõigile, kellel pole veel kindlat plaani hakata päris oma kodu rajama ja kes ei ole plaaninud uut kodu soetada. Tänases olukorras on tihtipeale üürimine tunduvalt paindlikum kui elamispinna ostmine.

Mida üürikorteri juures vaadata?
Väga palju üürijad vaatavad, kui kaugel asub neile kõik eluks vajalik – lähim kauplus, lähim bussipeatus, töökoht või õppeasutus, kuidas ja kas on võimalik autot parkida. Hinnatakse internetiühenduse (ka WiFi) olemasolu ning mida on võimalik aknast vaadata jne. Lisaks küsitakse ja arvestatakse väga palju kommunaalkulude suurusjärku. Sellised väikesed detailid loovad terviku ning on tihtipeale määravaks otsuse tegemisel.

Milline peaks olema üürikorteri seisukord?
Minu hea soovitus – korter võiks olla kaasaegselt remonditud, kasutades heledaid toone, mis lisavad korterisse juurde valgust, avarust, rõõmsameelsust. Mööblist tuleb eelistada kaasaegset mööblit, mitte nõukogudeaegset sisustust. Stiil võiks olla pigem minimalistlik, isikupärane ja hästi läbi mõeldud kui üleküllastatud ja juhuslik mööblivalik. Tänapäeval saab luua suurepärase väljanägemise korteris väga lihtsate ja kättesaadavate vahenditega.

Kui pikaks ajaks tavaliselt korterit üürile võetakse?
Saan kogemustele tuginedes öelda, et tavaliselt on see keskmiselt 6-12 kuud.

Millised on üürihinnad?
2010.aasta märtsi seisuga on üürihinnad piirkonniti ja olenevalt seisukorrast erinevad, kuid kesklinnas algavad 50m2 suuruse korteri üürihinnad 5500 Eesti kroonist. Kesklinna lähiümbruses algab üürihind 50m2 korteritel 4500 kroonist. Üürihinnale lisanduvad tavaliselt kommunaalmaksed (küte, vesi, elekter, prügivedu, haldus- ja hoolduskulud), millega tuleb kindlasti üürilevõtjal arvestada.

Milline piirkond on kõike nõutum üürikorteritele?
Jätkuvalt on nii eestlaste kui ka välismaalaste seas populaarne üürida korterit kesklinnas, laienedes Kadriorgu, Kristiinesse ning Põhja-Tallinna vanalinna poolsesse osasse. Samuti on viimasel ajal olnud väga palju küsimist nt Kuldala elamurajooni just lapsesõbralikkuse ja roheluse pärast.

Miks eelistavad inimesed kodu ostmisele üürimist?
Kogemustele tuginedes saab öelda, et ajendeid on väga mitmesuguseid, näiteks:
– pole väljakujunenud kindlat soovi või nägemust oma kodust,
– ei ole piisavalt regulaarset sissetulekut, et laenu saada,
– elukoha või eluolukorra muutus-muudatus,
– pooleliolev majaehitus jne,
– elustiil.

Mida teha, et üürnikud ei rikuks mööblit ega lagastaks korterit?
Soovitav on enne üürilepingu sõlmimist koostada kindlasti kirjalik korteri üleandmis-vastuvõtmisakt, kuhu siis kirja panna korteri seisukord ja mööbliesemed, mis korterisse jäävad. Võib ka kirjutada esemete rahalise väärtuse (soetamisväärtus ja reaalne väärtus). Võiks julgelt ka küsida näiteks eelmisest üürikohast (kui on võimalik) küsida nö soovituskirja.

Kas kinnisvarafirma saab väljaüürimisega minu eest tegeleda?
Kinnisvarabüroo võib pakkuda nn managment -teenust, st korteril “silma peal hoida”, kuid täielikult kinnisvarabüroo vastutajaks ei ole, ollakse ainult vahendaja. Üürilepingusuhe on üürniku ja korteriomaniku vaheline kirjalik suhe, kus on kirjas mõlema poole kohustused ja õigused.