чаво

финансирование

 Финансирование

В этом подразделе все вопросы и ответы, связанные с финансированием покупки недвижимости: жилищные кредиты и т.д.

Как происходит финансирование?

Советы по финансированию покупки недвижимости

  1. Процентные ставки по кредиту, строгость рассмотрения ходатайства о кредите и критерии оценивания платежеспособности в разных банках могут быть разными, поэтому имеет смысл общаться с несколькими банками.
  2. Проценты по жилищному кредиту Вы можете вычесть из своего облагаемого налогом дохода, поэтому выгодно воспользоваться банковским кредитом в качестве частного лица.
  3. Хотя в лизинговых фирмах проценты несколько выше, чем в банках, их преимуществом является меньшее требование самофинансирования, особенно в том случае, если на первый взнос не хватает денег.
  4. Самофинансирование, в виде исключения, можно уменьшить, если Вы можете предложить дополнительный залог (например, недвижимость).
  5. Если Вы не знаете свою кредитоспособность, то можете позвонить в банк или в лизинговую фирму: обычно, сообщив им свои доходы и желаемый период кредитования, Вы можете получить по телефону ответ о том, на какую сумму Вы можете взять кредит.
  6. Не забывайте о том, что доход включает в себя не только зарплату. В него входят также доходы от сдачи недвижимости в аренду и т.п. Все доходы должны быть документально подтверждены и поступать регулярно.
  7. Если Вы достаточно кредитоспособны и инвестируете деньги в ремонт жилья, то воспользуйтесь возможностью регулярно заново оценивать свое имущество, поскольку вследствие улучшения имущества рыночная стоимость залога возрастает, следовательно, Вы можете ходатайствовать о дополнительном кредите.
  8. Если у Вас имеется возможность повысить уровень самофинансирования, то следует знать, что за счет этого можно уменьшить рисковую премию, то есть процентную ставку, так как снижается риск банка.
  9. При заключении кредитного договора выясните возможность корректировки возможной процентной ставки (в случае, если в будущем процентные ставки, по-видимому, снизятся) либо оговорите возможность рефинансирования кредита за счет другого, более выгодного кредита.
  10. До подписания кредитного договора у Вас еще есть возможность оговаривать условия, после подписания все будет зависеть исключительно от доброй воли банка.
  11. При покупке жилья проверьте, не взят ли уже на него жилищный кредит. Если имеется кредит на более выгодных для Вас условиях, то попробуйте переоформить его на свое имя.
  12. Имейте в виду, что банки заинтересованы в выдаче кредитов кредитоспособным лицам, максимально используйте этот интерес.

покупка/продажа

Как найти хорошего маклера?

Самая верная возможность найти хорошего маклера, независимо от того, в какой роли Вы выступаете, продавца или покупателя, ‒ воспользоваться рекомендацией друзей или сослуживцев. Обязательно поинтересуйтесь у них, воспользовались ли бы они вновь услугами этого маклера.

 

Хороший маклер работает на основном месте работы и имеет опыт работы не менее одного года.

Если Вы выступаете в качестве продавца, то Вам стоит опросить как минимум трех маклеров, и они должны заниматься представительством при продаже, в т.ч. и сравнительным анализом, быть в курсе местных рыночных цен в Вашем жилом районе. Далеко не всегда лучшим оказывается тот маклер, который предлагает самую высокую цену за Ваше жилье. Проанализируйте предложенную маклером маркетинговую программу и подумайте, насколько комфортно Вам будет сотрудничать с конкретным маклером (межличностная совместимость).

О чем спросить маклера

Вопросы, которые Вы можете задать потенциальному маклеру:

Какое у него образование и какой опыт работы?

Насколько хорошо он знает интересующий Вас район?

Следует отдать предпочтение маклеру, специализирующемуся на вашем районе. Разумеется, побеседуйте с маклером, на счету которого больше всего договоров и проданной недвижимости в окрестностях Вашего проживания.
Какое количество других продавцов недвижимости он представляет в настоящее время?

Какова средняя продолжительность продажи объекта?

Сколько объектов было им продано за последние 12 месяцев?

Может ли он сообщить Вам информацию о продажах в данном районе за последнее время?
Маклерский договор сроком на два-три месяца ‒ это самый оптимальный вариант. Если Вы довольны маклером, договор всегда можно продлить.

Как и в какие сроки происходит продажа-покупка квартиры?

Когда на квартиру найден покупатель, необходимо помимо самого важного – цены продажи – договориться еще по многим пунктам. Во-первых: кто оплачивает при оформлении плату за услугу нотариуса? В соответствии с добрым обычаем плата за услугу нотариуса распределяется поровну между покупателем и продавцом, а государственную пошлину за внесение в регистр в качестве собственника обычно платит покупатель.  Во-вторых: когда покупатель получит квартиру в свое владение? Средний срок освобождения площади на рынке недвижимости составляет 1 месяц, однако при наличии соответствующей договоренности он может быть как длиннее, так и короче. После достижения договоренности по всем пунктам самое время отправиться к нотариусу для официального оформления сделки. Подходящее время посещения нотариуса необходимо забронировать как минимум за три дня до сделки. Во избежание проблем в дальнейшем продавец перед посещением нотариуса должен предоставить покупателю квитанции об оплате счетов за коммунальные услуги, за телефон, электричество и газ. Также продавцу рекомендуется выписаться из квартиры и предъявить соответствующую справку покупателю до посещения нотариуса.

Как продавать жилплощадь?

Собственники, которые сами начинают заниматься продажей своей недвижимости, делают это обычно по одной причине – хотят сэкономить деньги.  Главное нежелательное обстоятельство при самоличной продаже – это время, затрачиваемое на продажу дома/квартиры. Собственникам, которые сами занимаются продажей своего дома/квартиры, самим приходится заниматься также рекламой и маркетингом. Они должны находиться на месте в то время, когда потенциальный покупатель захочет осмотреть жилье, и координировать действия с маклером покупателя. Поэтому разумнее иметь дело с маклером по недвижимости. Выбирайте маклера, работающего в Вашем районе – пусть Вас представляет профессионал, имеющий представление о происходящем на рынке и способный дать Вам хороший совет на переговорах по условиям сделки.

— Назначьте цену своего жилья
Большинство людей эмоционально очень тесно связаны со своим домом. Они потратили годы на то, чтобы ремонтировать свое жилье, придавая ему должный вид. Возможно, здесь выросли их дети, и с домом связано немало воспоминаний. Однако важно посмотреть на свою недвижимость как на предмет потребления, чтобы в качестве определяющего момента выступало состояние рынка; чтобы назначить правильную цену, попросите трех маклеров сделать сравнительный анализ. Рыночный анализ включает следующие факторы: стоимость имущества, улучшения/дополнения, сравнение Вашего жилья с другим жильем в этом же самом районе, средняя цена за квадратный метр в данном районе и среднее количество дней, которое проходит от выставления в Вашем районе жилья на продажу до заключения сделки о продаже.

— Самая распространенная ошибка, которую допускают продавцы – это алчность.
Как правило, цена, назначаемая продавцом, на 5-8% выше реальной стоимости имущества. Чем раньше Вы назначите реальную рыночную цену своего жилья, тем быстрее оно будет продано, и тем больший доход от продажи дома/квартиры Вы получите. Наибольший процент покупателей приходит смотреть жилплощадь в течение первых 30 дней после ее выставления на рынок. Это то самое время, когда звонят лучшие потенциальные покупатели. Если Вы завысили цену на свое имущество, то Вы потеряете и лучших покупателей. Они не позвонят и после того, как Вы сбросите цену.

— Рекламируйте свою жилплощадь
1. Прежде, чем пригласить потенциального покупателя осмотреть жилье, последнему надо придать т.н. товарный вид. Это значит, что в Вашем доме/квартире нужно навести порядок, жилье должно смотреться чисто, свежо и привлекательно.
2. Постарайтесь произвести хорошее первое впечатление. Аккуратно подстриженный газон, красиво огражденные кусты и чистая веранда привлекут потенциальных покупателей. Также хорошее впечатление производит свежепокрашенная или хотя бы помытая входная дверь. Если дело происходит осенью, сгребите листья. Если зимой – очистите дорожку от снега. Чем меньше препятствий и чем больше привлекательных моментов для потенциального покупателя, тем лучше.
3. Наведите порядок в своих шкафах и кладовых. Чем рациональнее расположены вещи в кладовых, тем вместительнее кажутся последние. Сейчас самое время собрать ненужную одежду и пожертвовать ее на благотворительные нужды.
4. Наведите блеск в ванной комнате. Ванная комната – это как раз то, на что обращают особое внимание, пусть она сверкает и блестит. Осмотритесь еще раз и устраните возможные дефекты, очистите трубы и душ от накипи. Для большей привлекательности достаньте свои лучшие полотенца, коврики для пола и занавеску для душа.
5. Превратите спальные в комнаты мечты. Продемонстрируйте потенциальным покупателям, насколько они удобны.  Чтобы комнаты выглядели более просторными, уберите лишнюю мебель. К месту будут, например, цветные покрывала на кроватях.
6. Показывайте свое жилье при дневном свете. Поднимите занавески и руло, чтобы помещения озарил солнечный свет, и потенциальные покупатели увидели, как все блестит и радует глаз в Вашем доме/квартире.
7. Если дело происходит вечером, осветите свое жилье. Показывая жилье в вечернее время, включите все светильники – как внутри, так и снаружи. Максимальное освещение добавит цвета и тепла, позволит посетителю почувствовать, что Вы рады его приходу.
8. Избегайте «массовых сцен». Потенциальные покупатели часто чувствуют себя захватчиками, оказываясь в доме/квартире, где полным-полно людей. Вместо того, чтобы обратить внимание на предлагаемое имущество, они стараются как можно быстрее покинуть помещение. Так что постарайтесь, чтобы в доме во время посещения находилось как можно меньше людей.
9. Держите под контролем своих домашних любимцев. Собаки и кошки хоть и замечательные существа, однако не тогда, когда Вы демонстрируете свой дом/квартиру с целью продажи. Домашние животные обладают удивительной способностью вечно путаться под ногами. Поэтому окажите услугу всем и отправьте своих Жучку и Мурку во двор или, по крайней мере, уберите их с глаз долой.
10. Обратите внимание на шум. Рок-н-ролл, конечно, не смертелен, но для Вашей наметившейся сделки с недвижимостью он может стать фатальным.  Так что не забудьте убавить звучание музыки или телевизора.
11. Расслабьтесь. Держитесь дружелюбно, но во время беседы не будьте слишком навязчивы. Потенциальные покупатели не хотят, чтобы им мешали при осмотре дома/квартиры.
12. Не извиняйтесь. Каким бы неказистым ни было Ваше жилье, никогда не извиняйтесь за его недостатки. Если потенциальный покупатель позволит себе оскорбительный комментарий относительно Вашего дома/квартиры, призовите на помощь в разрешении конфликта своего опытного маклера UUS MAA.
13. Оставайтесь на заднем плане. Никто не знает Ваш дом/квартиру лучше, чем Вы сами, однако бюро недвижимости UUS MAA Kinnisvarabüroo хорошо знает своих заинтересованных в покупке клиентов и то, что им нужно и чего они хотят. Маклеру UUS MAA проще будет рассказать клиенту о достоинствах Вашего жилья, если вы будете держаться на заднем плане.
14. Не превращайте свой дом/квартиру в магазин second-hand. Если потенциальные покупатели приходят осматривать Ваш дом/квартиру, не отвлекайте их внимание на то, чтобы предложить, например, мебель, которая Вам больше не нужна. Так Вы можете вообще остаться без крупной сделки.
15. Доверьтесь опыту. Если потенциальные покупатели хотят поговорить о цене, условиях или иных связанных с недвижимостью проблемах, пусть они побеседуют об этом с экспертом – маклером UUS MAA.

Как купить жилплощадь?

— Уясните, чего Вы хотите
Прежде, чем читать объявления и объезжать дома/квартиры, составьте список  критериев, которым Вы всегда хотели, чтобы соответствовало Ваше жилье:
* сколько спальных комнат Вам нужно?
* сколько ванных комнат Вам нужно?
* какая площадь кладовых Вам необходима?
* нужно ли Вам пространство для расширения дома?
* нужен ли Вам крытый гараж?
* в каком состоянии Вы хотите получить жилплощаь?
* если Вы покупаете не новый дом, то согласны ли Вы произвести в нем необходимые улучшения/ремонтные работы?

После того, как список Ваших пожеланий составлен, составьте другой, т.н. реальный список, включив в него критерии, без удовлетворения которых Вы просто не можете жить в течение ближайших 5 лет. Сравните списки и пронумеруйте свои желания в порядке их значимости.

— Уясните, жилплощадь какого ценового класса Вы можете себе позволить
Вы должны точно знать, сколько можете потратить на жилье, т.е. в каких пределах можете просить кредит.
Самый простой способ определить свои финансовые границы – сходить на консультацию к менеджеру по кредитованию Вашего домашнего банка. Это быстрая и бесплатная услуга, в ходе которой менеджер по кредитованию спросит у Вас информацию о Вашем доходе, имуществе и долгах, а затем рассчитает, какого размера кредит Вы можете получить в банке. При этом в ходе дальнейшего осуществления сделки Вы совершенно не обязаны пользоваться услугой именно этого банка.

— Выберите район
На каком расстоянии от места работы Вы согласны жить? Где находится школа/детский сад, в которые ходят или будут ходить Ваши дети?
Растет или падает стоимость недвижимости? Важность данного вопроса связана с тем, планируете ли Вы когда-либо перепродать свой дом/квартиру и как скоро Вы собираетесь это сделать.
Где безопаснее всего жить? Ознакомьтесь со статистическими данными о преступности по району.

— Выберите маклера
Большинству людей маклеров, так же, как врачей и адвокатов, рекомендуют друзья и коллеги по работе.
Найдите того, кто работает в интересующем Вас районе, кто выслушает Ваше мнение и кто нравится Вам как человек – того, кто не станет приукрашивать реальное положение дел и будет с Вами честен.

Причины, в силу которых стоит сотрудничать с маклерами по недвижимости :
* Они проанализируют Ваше финансовое положение и помогут решить, жилье какой стоимости Вы можете себе позволить.
* Они знакомы с процессом покупки жилплощади и объяснят Вам сопутствующие обстоятельства.
* Они имеют доступ к информации, которая касается предлагаемой другими маклерами недвижимости в интересующем Вас районе.
* Они договорятся за Вас о встречах для осмотра заинтересовавшего Вас жилья.
* Они помогут Вам составить все необходимые документы, когда придет время делать предложения.
* Они  помогут Вам в разрешении связанных со сделкой финансовых вопросов.
* Они будут присутствовать при совершении сделки, чтобы ответить на Ваши вопросы и проследить, чтобы все было сделано как надо.

— Подготовьте предложение
Никогда не предлагайте за жилье ту же цену, которая указана в предложении о продаже. Предлагайте на 5-10% меньше максимальной цены, которую Вы согласны заплатить.
Перед первым предложением определите для себя, сколько Вы согласны заплатить за недвижимость. Ваше решение должно быть разумным и логичным.
Вы в качестве покупателя должны создать у продавца впечатление, что он продает Вам свою недвижимость по правильной цене (с разумной выгодой).

Кроме того, Вы можете вести переговоры по следующим вопросам: входят ли бытовые приборы в стоимость жилья, кто будет нести связанные со сделкой расходы и т.д.

— Организуйте проверку состояния жилья
Наймите для проведения осмотра жилья профессионала. Попросите своих друзей и коллег по работе, чтобы они порекомендовали Вам компетентных специалистов по недвижимости.
Запланируйте осмотр дома/квартиры на дневное время и в солнечный день. Так будет легче осмотреть имущество и обнаружить дефекты.

— Доведите сделку до конца
Совершение сделки – последний шаг, перед тем как Вы станете собственником нового жилья. Это процесс законной передачи права собственности на недвижимость. Обычно заботы по обеспечению наличия всех необходимых для сделок документов берет на себя Ваш маклер по недвижимости.
Связанные со сделкой расходы (налоги, связанные с кредитом; расходы, связанные с получением подтверждающих право собственности документов; заказ акта оценивания; страховые платежи, налоги и т.д.)  растут как снежный ком.
Обязательно проверьте свою жилплощадь непосредственно перед совершением сделки на предмет того, не появились ли новые дефекты. Попробуйте включить бытовые приборы и откройте все двери, чтобы убедиться, что ничего не сломано, и проверьте, чтобы все, что должно оставаться в жилье по договору, было на месте.

Что важно и что менее важно при покупке индивидуального дома? … и при каких условиях старый реновированный частный дом может быть, к примеру, лучше нового?

При покупке частного дома важны все обстоятельства, так как человек покупает дом, в котором ему должно быть хорошо и комфортно жить. Покупку дома следует, разумеется, начинать с выбора правильного места расположения, именно это является определяющим при поиске жилья. При выборе места расположения имеет значение наличие в близлежащих окрестностях инфраструктуры (дороги, освещение, образовательные, культурные заведения и фирмы по обслуживанию), окружающая среда (благоустройство, наличие зеленых насаждений, застройка окрестностей), плотность движения. На выбор места расположения, безусловно, влияет и размер принадлежащего дому участка, который, в зависимости от района, может отличаться в разы, а также наличие инженерных сетей. Для некоторых людей значение имеют также соседи и их домашние любимцы, потому что, как правило, дом покупается не на один год.
Когда ищущему дом человеку ясно, какое жилье он ищет/ему требуется (размер, архитектура, из какого материала построено), то важно определить состояние жилья. Индивидуальный дом, который ранее уже использовался для жилья, безусловно, потребует инвестиций в ремонт/модернизацию/перестройку, чтобы в соответствии с представлениями нового хозяина создать жилье, которое пришлось бы ему по душе. В этом случае размер инвестиций влияет на цену купли-продажи. Например, в том случае, если окажется необходимым заменить кровельное покрытие или перестроить систему отопления, расходы могут быть относительно велики. В качестве наихудшего примера можно указать на качество построенных за последние годы в спешке домов, в которых нет достаточной термоизоляции или имеются другие трудно устранимые строительные ошибки. Покупая полностью реновированный дом, подобных ошибок можно избежать.  Качественно построенный индивидуальный дом – это прежде всего важный фактор в смысле эксплуатационных расходов. Подводя итоги, можно сказать, что нет маловажных факторов, все они важны, и каждый, кто подыскивает себе дом, отличается своими ожиданиями-пожеланиями-возможностями.

Отвечала: Кэтлин Куусалу, аттестованный оценщик Бюро недвижимости Uus Maa

Что входит в цену квартиры или что должо остаться в квартире?

При продаже квартиры всегда оговоривается то, что входит в цену продажи. Хороший обычай подразумевает, что в цену квартиры входит сантехника и кухонная мебель вместе с техникой. В большинстве случаев в квартирах, продающихся на вторичном рынке, оставляют и стенные шкафы. Многие продавцы ориентируются на желания покупателя – если необходимо, они оставляют в квартире мебель, беря за нее дополнительную плату, если покупателю мебель не нужна, ее вывозят. При продаже новых квартир в цену продажи входит сантехника, и все чаще девелоперы предлагают в качестве бонуса бесплатно также кухонную мебель и бытовую технику.
Отвечала: Пилле Тали, аттестованный консультант по Ида-Таллиннскому региону Бюро недвижимости Uus Maa

Как обеспечить, чтобы деньги после продажи квартиры поступили на мой счет?

При заключении сделки купли-продажи для обеих сторон безопаснее всего использовать депозитный счет нотариуса. Покупатель вносит необходимую сумму не депозитный счет нотариуса не позднее, чем ко дню заключения сделки. Нотариус переводит деньги продавцу в течение трех рабочих дней после совершения сделки. Если недвижимость приобретается за счет банковского кредита, на недвижимое имущество устанавливается ипотека, и банк вносит деньги на счет продавца в течение трех банковских дней после заключения договора купли-продажи. Ту часть, которая приходится на самофинансирование, также надлежит внести на депозит нотариуса, откуда деньги будут переведены продавцу после совершения сделки. В целях защиты интересов покупателя с учетом того, что сделка может не состояться, не рекомендуется вносить деньги на счет продавца до совершения сделки.  Продавцу также не рекомендуется соглашаться с получением денег после сделки купли-продажи.

Отвечала: Пилле Тали, аттестованный консультант по недвижимости по Ида-Таллиннскому региону Бюро недвижимости Uus Maa

Является ли бронирование недвижимости в бюро недвижимости платным?
При бронировании недвижимости надлежит уплатить плату за бронирование, которая вносится покупателем на расчетный счет бюро недвижимости или продавца.  Размер платы за бронирование обычно составляет 10% от стоимости сделки купли-продажи покупаемой недвижимости. Недвижимость можно купить и без бронирования. В этом случае договариваются с продавцом об условиях продажи и немедленно заключают нотариально удостоверенный договор вещного права о продаже.

Отвечала: Эве Каунис, старший по жилым помещениям региона Кесклинн Бюро недвижимости Uus Maa

Продать старую квартиру следует до или после покупки новой? Выгоднее ли при покупке новой квартиры сначала продать старую и затем купить новую квартиру, или же сначала стоит купить новую и только потом продать старую?
Поскольку периоды продажи удлинились, стоит одновременно продать старую и в это же время начинать искать новую квартиру. Поскольку на рынке все больше начинают доминировать покупатели, то нельзя быть уверенным в том, удастся ли вообще продать квартиру за запрошенную цену. Хотя поиск новой квартиры тоже может оказаться требующим времени процессом, даже если на старую квартиру покупатель найдется раньше, чем удастся подобрать себе новую, обычно удается договориться с покупателем об отсрочке передачи имущества.

Отвечал: Сийм Тарвис, маклер Бюро недвижимости Uus Maa

 

Какую пользу получает продавец от заключения нотариально удостоверенного предварительного договора?

Нотариально удостоверенный предварительный договор призван обеспечить продавцам уверенность в том, что покупатель на недвижимость имеется и продать ее можно будет по оговоренной цене.  Продавец может рассчитывать в будущем на причитающуюся ему денежную сумму. В случае невыполнения договора стороны имеют законное право требовать уплаты неустойки в размере зафиксированной в предварительном договоре суммы.
К нотариально удостоверенному предварительному  договору прибегают в тех случаях, когда заключение основного договора по какой-либо причине еще невозможно или еще не выполнены необходимые для продажи условия (предпосылкой покупки недвижимости является наличие введенной детальной планировки, движимая вещь должна стать недвижимой вещью и т.п.).

Отвечал: Яанус Лаугус, председатель правления Бюро недвижимости Uus Maa

Какие расходы помимо цены продажи надо учитывать при покупке квартиры?  
Если Вы планируете купить себе квартиру, то помимо цены продажи следует непременно учитывать и другие возможные расходы:
– Акт оценивания – в связи с кредитом и установлением ипотеки банк, как правило, требует акт оценивания;
– Плата банку за заключение кредитного договора;
– Плата за услугу нотариуса, которая различна для каждой сделки, поскольку напрямую зависит от окончательной цены сделки;
– Плата за услугу нотариуса по установлению ипотеки в том случае, если в банке берется кредит;
– Плата за посредничество маклеру – ее обычно платит продавец, и, как правило, она уже включена в цену продажи.  Все перечисленные выше расходы зависят от стоимости сделки.

Отвечала: Пилле Тали, аттестованный консультант по недвижимости по Ида-Таллиннскому региону Бюро недвижимости Uus Maa

Как заключить договор сдачи в аренду, чтобы, в случае причинения ущерба, можно было получить компенсацию?

Всегда рекомендуется брать залоговую сумму. В соответствии с добрым обычаем размер залога составляет плату за аренду за один месяц. Это обеспечивает собственнику квартиры наличие хотя бы частичной компенсации при причинении ущерба.

Что делать, если на парковке около нового многоквартирного дома для парковаки внедорожника не хватает места?  
Что предпринять, если выясняется, что парковочные места около новых многоквартирных домов, несмотря на равную площадь, имеют различные возможности использования (нет пространства для маневрирования, крупногабаритный автомобиль или микроавтобус не вмещаются и т.п.)?
К сожалению, ничего здесь особо предпринять нельзя, поскольку при проектировании подземной или наземной парковки учитывались определенные требуемые нормы. Чтобы избежать недоразумений впоследствии, перед тем как покупать парковочное место, надо обязательно выяснить, что это за парковочное место, каковы его размеры и соответствует ли оно требованиям Вашего автомобиля.

Отвечала: Пилле Тали, аттестованный консультант по недвижимости по Ида-Таллиннскому региону Бюро недвижимости Uus Maa

Почему фирмы рекламируют на порталах недвижимости уже забронированные квартиры?
Существует два вида бронирования: во-первых, имеет место устное бронирование, которое сохраняет силу в течение 2-3 дней (в зависимости от проекта и продавца), когда у человека есть время подумать и решить свои финансовые вопросы (ходатайствовать о банковском кредите, найти сумму для взноса и т.д.). Это означает, что квартира устно забронирована, но в то же время не заключено никакого договора, который не разрешал бы осуществлять процесс продажи.
Во-вторых, существует письменное бронирование, которое означает, что человек принял твердое решение, заключен предварительный договор, и уплачен также первый взнос, который может составлять до 20% от цены продажи (может зависеть также от проекта, но средний взнос составляет ок. 10% от цены продажи).

Если Бюро недвижимости продает бронь на квартиру, это может быть в силу разных причин: если покупатель купил квартиру с целью извлечения выгоды, чтобы получить прибыль от повышения цен, или в жизни покупателя изменились обстоятельства, и данная покупка не представляется для него более необходимой.

Каекие документы необходимо предоставить нотариусу до совершения сделки по продаже?

– Документацию, подтверждающую собственность. Для движимой вещи выписку из строительного регистра (не обязательно) или для недвижимой вещи – выписку из крепостной книги;

– Данные паспорта продавца и супруги (копия паспорта) или нотариально удостоверенное согласие супруги на совершение сделки (в случае, если супруга не придет к нотариусу) и данные паспорта покупателя (копия паспорта);
– Если продавец разведен, то свидетельство о разводе или судебное решение о расторжении брака. Если продавец стал собственником имущества в порядке наследования, то свидетельство о праве на наследство;

– Цена продажи имущества, порядок и способ ее уплаты;

– Все прочие заранее оговоренные условия;

– Время, место и порядок передачи владения квартирой;
– Порядок и способ уплаты нотариусу. Обычно плата за услугу нотариуса распределяется между покупателем и продавцом поровну;
– Порядок уплаты государственной пошлины за передачу собственности на недвижимое имущество. Обычно госпошлину платит покупатель;
– Передача телефонного номера;

– Нотариус регистрирует сделку в течение 15 дней либо в строительном регистре, либо в Департаменте недвижимости.

 

Чего стоит требовать от маклера?

При знакомстве с новым маклером первичной информацией о нем является его визитная карточка, по которой Вы можете проверить на домашней странице бюро недвижимости правильность данных маклера. Рекомендую иметь дело с аттестованным маклером или с членом Эстонской палаты маклеров. С аттестатом или со свидетельством, подтверждающим членство в Эстонской палате маклеров, всегда можно ознакомиться в бюро недвижимости. Также можно смело поинтересоваться у маклера, каков опыт его деятельности в данной сфере. Между работой маклера, действующего на рынке не первый год и имеющего богатый опыт, и учеником маклера существует большая разница. После того, как маклер начнет заниматься продажей Вашего имущества, рекомендую еженедельно связываться с ним, чтобы продаваемое Вами имущество не оказалось погребено под слоем пыли и Ваше предложение не затерялось среди обильного потока информации.

рынок и инвестирование

Можно ли торговаться по поводу цены на недвижимость?

Сегодня ситуация на рынке такова, что покупатели находятся в более выгодном положении, чем продавцы. Количество предложений велико, и, стремясь избавиться от своего объекта, продавцы порой готовы идти на уступки в отношении цены. Однако это не является правилом, и некоторые продавцы не идут на снижение первоначальной цены, так как особой спешки с продажей у них нет. Тем не менее у покупателя есть возможность вести переговоры, выторговывая более выгодную для себя цену.

Отвечал: Евгений Семенов, старший по району Ида-Таллинн Бюро недвижимости Uus Maa

Какова продолжительность периода продажи недвижимости?

В настоящее время количество предложений на рынке уменьшилось, и спрос в некоторых районах повысился. Тем не менее при определении периода продажи важную роль играют цена квартиры и ее местонахождение, а также количество предложений в данном районе.  Период продажи квартир составляет в среднем 3-4 месяца, период продажи земельных участков и домов может растянуться как минимум до полугода. Если необходимо продать объект в срочном порядке, то за счет снижения цены можно найти покупателя быстрее.

Отвечал: Сийм Тарвис, консультант по жилым помещениям в Кесклинн, Бюро недвижимости Uus Maa

Благоприятствует ли нынешнее состояние рынка недвижимости рынку сдачи в аренду и его развитию?  
Сегодняшний рынок недвижимости благоприятен не только для тех, кто хочет купить «свой дом», но наряду с ними и для тех покупателей квартир, которые совершают покупки в виде инвестиции. Зачастую квартиры подыскивают как раз для того, чтобы в будущем сдавать их в аренду. Стало быть, можно смело утверждать, что рынок сдачи в аренду/найма всегда существует, поскольку всегда находятся желающие арендовать квартиру, а не покупать ее в силу разных причин.
Отвечала: Кристина Сымерик, маклер по сдаче в аренду/найму жилых площадей Бюро недвижимости Uus Maa
Куда стоит инвестировать в недвижимость в перспективе нескольких лет?
Как при инвестировании вообще, так и при инвестировании в недвижимость действует закономерность: лучше всего размещать деньги туда, где существует возможность возникновения дефицита. При нынешней ситуации на рынке потенциальным дефицитом являются в первую очередь подходящие для развития земельные участки. Это касается как Таллинна, так и других активных регионов. Поскольку то, что происходит на рынке недвижимости Таллинна и Харьюмаа, с некоторой задержкой через несколько лет проявится и в других регионах Эстонии, то можно предположительно ожидать, что в более мелких городах и их окрестностях будет наблюдаться рост цен, превышающий средний. Что касается квартир, то разумнее всего инвестировать в квартиры в старом городе Таллинна.

Есть ли какой-нибудь потенциальный дачный район, который, так сказать, еще «не открыт»?

Летние домики, расположенные на островах, в Ляэнемаа, Лахемаа и у озер Южной Эстонии, любимы и ценимы, эти регионы можно считать еще «не открытыми». В то же время приходится признать, что все красивые районы ценной застройки в Эстонии уже открыты, поскольку люди все больше начинают ценить наличие т.н. второго дома. Я заметила, что район на побережье Чудского озера еще относительно мало маркетирован, а между тем там прекрасная природа и озеро. Следовательно, нас еще ждут открытия на приморских участках по направлению к Восточной Эстонии, в будущем цены на них, несомненно, повысятся и заселенность будет становиться все более плотной.

Стоит ли сегодня, при наличии свободных денег, вкладывать их в недвижимость?  
Инвестировать в недвижимость гораздо безопаснее, чем в ценные бумаги. Вопрос, скорее, в том, когда избавляться от инвестиции. Сейчас, учитывая невысокие цены, хорошее время для того, чтобы делать инвестиции. В течение ближайших 5 лет рост цен составит 10% в год.

Стоит ли сегодня покупать квартиры в маленьких городах?

Продажа квартиры зависит от того, продаете ли Вы ее для того, чтобы купить новую, или для того, чтобы освободиться от инвестиции.  Сейчас не самое лучшее время для продажи инвестиций, если нет разницы по отношению к покупке нового жилья, так как упала цена и на скупаемую недвижимость.

Является ли инвестицией квартира в старом доме в спальном районе?

Покупая квартиру с целью инвестиции, покупатель должен задать себе вопрос, на какую перспективу Вы делаете инвестицию – на долгосрочную или на краткосрочную. Имея в виду краткосрочную перспективу, покупать квартиру в спальном районе с целью инвестиции можно вполне, так как наряду с доходом от платы за сдачу в аренду квартиры, который имеет доходность ок. 2-4% в год, можно учитывать и обусловленную ростом цен на квартиры доходность, которая будет увеличиваться в ближайшие годы на 10-20% в год. При покупке квартиры в спальном районе важно обращать внимание на общее состояние дома и на деятельность товарищества, т.е. на то, насколько активно товарищество, способно ли оно привести здание в порядок. Для долгосрочной перспективы есть более привлекательные, нежели квартиры в спальных районах, объекты инвестирования.

использовние недвижимости

Необходимо ли наличие порядка использования реальных долей неразделенной недвижимой вещи? Почему?

Ответ: Наличие порядка использования реальных долей неразделенной недвижимой вещи обязательно, поскольку порядок использования точно устанавливает использование помещений, оговоренное совместными собственниками, т.е. то, кто какие помещения использует. С юридической точки зрения лучше всего, если о порядке использования сделана запись в крепостной книге, так как в этом случае порядок использования действует и применительно  к правопреемникам.

сдача в аренду

Отвечает: Кристина Сымерик, аттестованный консультант по жилым площадям Бюро недвижимости Uus Maa

Кому порекомендуете сдавать квартиру в аренду?

Одного ответа на этот вопрос быть не может. В роли арендаторов выступают очень разные люди разной национальности и разного возраста, а также посольства и фирмы. Все-таки все зависит от самого человека (нанимателя). Наем подходит для всех, кто пока не собирается создавать свой дом и обзаводиться собственным жильем. В нынешней ситуации наем зачастую оказывается более гибкой формой, чем покупка жилой площади.

Чего ждут от сдаваемой в наем квартиры?

Очень многие наниматели обращают внимание на то, на каком расстоянии находится все необходимое для их жизни – ближайший магазин, ближайшая остановка автобуса, место работы или учебное заведение, можно ли и как припарковать автомобиль. Ценится наличие подключения к интернету (также WiFi), открывающийся из окна вид и т.д. Кроме того часто спрашивают и учитывают, каков размер платы за коммунальные услуги. Из таких мелких деталей складывается целостное впечатление, и зачастую они становятся решающими при принятии решения.

В каком состоянии должна находиться сдаваемая в наем квартира?

Мой добрый совет: в квартире должен быть сделан современный ремонт с использованием светлых тонов – они делают квартиру более светлой, просторной, радующей глаз. Мебель следует предпочесть современную, а не советских времен. Стиль должен быть скорее, минималистичным, индивидуальным и хорошо продуманным, нежелателен избыточный и случайный подбор мебели. Сегодня придать квартире прекрасный вид можно с помощью очень простых и доступных средств.

На какой срок обычно арендуют квартиру?

Основываясь на собственном опыте, могу сказать, что обычно этот срок составляет от 6 до 12 месяцев.

На квартиры в каком районе у наемщиков самый высокий спрос?

По-прежнему популярностью как у эстонцев, так и у иностранцев пользуются квартиры в центре города, близ Кадриорга, в районе Кристийне и в более близкой к старому городу части Пыхья-Таллинна. Также в последние годы очень многие интересовались, например, жилым районом Кулдала благодаря его дружественности детям и обилию зелени.

Почему люди предпочитают не покупать, а арендовать жилье?

Основываясь на собственном опыте, могу сказать, что причины здесь самые разные, например:
– не созрело еще твердое желание иметь свой дом или нет пока видения этого дома,
– нет достаточного регулярного дохода, необходимого для получения банковского кредита,
– перемена места жительства или изменение жизненных обстоятельств,
– не завершено строительство дома и проч.,
– образ жизни.

Что делать, чтобы съемщики не испортили мебель и не загадили квартиру?

Рекомендуется перед заключением договора аренды непременно составить письменный акт передачи-приема квартиры, в котором описать состояние квартиры и находящиеся в ней предметы мебели. Можно указать также денежную стоимость предметов (стоимость приобретения и реальную стоимость). Можно также смело попросить предоставить, например, рекомендательное письмо с прежнего места аренды (если это возможно).

Может ли вместо меня сдачей в наем заниматься фирма недвижимости?

Бюро недвижимости может предлагать т.н. услугу менеджмента, т.е. «присмотра» за квартирой, но полную ответственность бюро недвижимости не несет, ибо выступает только  в качестве посредника. Договор аренды письменно фиксирует отношения между съемщиком и собственником квартиры, в нем записаны права и обязанности обеих сторон.