Обзор рынка Апрель 2018

В апреле было заключено почти столько же сделок, сколько в марте, однако изменения в структуре сделок привели к тому, что медианная цена достигла самых низких показателей за последние полгода. В апреле было заключено 1817 сделок, что на 19 сделок меньше, чем в марте. Медианная цена сделок из-за уменьшения доли дорогих районов упала на 3,8% (1285 EUR/м2). По сравнению с показателями первых четырёх месяцев прошлего года количество сделок увеличилось на 0,4%, а их медианная цена – на 11%.

Рост числа сделок замедлился, в основном, из-за различия между ценой предложения и ценой сделки за пределами наиболее крупных населенных пунктов, что существенно повлияло и на уменьшение публичных предложений. Также рост числа сделок тормозят сокращение численности населения, нехватка новостроек и сильное давление на рынок квартир. Поэтому многие предприимчивые люди предпочли вместо покупки квартир в сельских регионах отремонтировать свои нынешние квартиры либо приобрести застроенный или незастроенный участок для индивидуального жилищного строительства. За пределами более густонаселенных уездов общая стоимость сделок с застроенными участками для жилищного строительства составила 38%, при этом в статистике не отражены сделки с незастроенными участками для жилищного строительства и строительство для собственных нужд.

На сегмент рынка как по числу сделок, так и по медианной цене оказал преимущественное воздействие Харьюский уезд, доля которого в общей стоимости квартирных сделок за последние пять лет продолжает расти (76,6%→78,6%). За время первых четырёх месяцев текущего года в Харьюском уезде было заключено на 45 сделок больше, чем за тот же период предыдущего года, медианная цена сделок возросла на 7,5%. Из числа других крупных уездов продолжился рост в Тартумаа, где число сделок увеличилось на 29, а медианная цена, благодаря увеличению доли новостроек, – на целых 10,6%. В Пярнуском уезде медианная цена выросла на 13,2%, при этом число сделок сократилось на 15. В остальных уездах из-за небольшого числа сделок наблюдаются еще более разительные изменения: так, в Ляэне-Вирумаа и Ярвамаа за первые четыре месяца текущего года было заключено на 20 сделок больше, однако в Ляэнемаа – на 19 сделок меньше. Медианная цена сделок более чем на четверть упала в Хийуском и Рапласком уездах, а в Йыгеваском уезде возросла на целых 31,2%.

Как и в остальных регионах Эстонии, в Таллинне в апреле было заключено меньше сделок, чем в марте. Тем не менее, 781 заключенная сделка означает, что по сравнению с показателями первых четырёх месяцев прошлого года в 2018 году заключено на 73 сделки больше (+2,3%), а медианная цена выросла на 6,8% (1627→1738 EUR/м2), в основном, из-за роста цен и большого количества новостроек.

По сравнению с показателями первых четырёх месяцев прошлого года сильнее всего число сделок сократилось в Кесклинне и Пыхья-Таллинне (соответственно, на 40 и 65 сделок меньше), что, с одной стороны, вызвано распределением вещно-правовых сделок, а с другой – представляет собой долгосрочную тенденцию, которая привела к увеличению количества новостроек и, следовательно, потребителей на окраинах города. Так, в Ласнамяэ число сделок возросло на 64, а в Мустамяэ – на 55. Во всех районах наблюдался равномерный рост медианной цены, сильнее всего заметный в Хааберсти и Кристийне, где увеличение количества новостроек привело к росту медианной цены на 12,5% и 11,7% в сравнении с прошлым годом. Самая высокая цена наблюдалась в Кесклинне (2349 EUR/м2), за которым следуют Кристийне (2003 EUR/м2) и Пыхья-Таллинн (1855 EUR/м2).

Устойчивости таллиннского рынка способствует стабильный рост численности населения: за последние пять лет численность населения Таллинна возросла более чем на 24 000, то есть на 5,7%, превысив 1 мая 450 000. Численность населения увеличилась во всех районах, но больше всего в Кесклинне – на целых 18,2%.

 

После активного марта было очевидно, что в апреле в Тарту, где доля новостроек существенно меньше, чем в Таллинне, уменьшатся как число сделок, так и медианная цена. В апреле в Тарту было заключено на 46 сделок меньше, чем в марте, а медианная цена упала на 2,4%. По сравнению с первой третью прошлого года рынок всё же растет: число сделок увеличилось на 60, а медианная цена – почти на 11% (1221→1324 EUR/м2).

В еще более маленьком Пярну рынок восстановился за последние годы довольно хорошо, вызвав спрос на новую недвижимость. Покупательная способность привела к строительству новых квартир, что содействовало стабильному развитию пярнуского рынка – число сделок осталось на прежнем уровне в сравнении с первой третью прошлого года, медианная цена быстро выросла, увеличившись на 18,2% (1023→1209 EUR/м2) в сравнении с прошлым годом.

В отличие от Тарту и Пярну, восстановление нарвского рынка недвижимости займет больше времени. По сравнению с показателями первых четырёх месяцев прошлого года в текущем году общая стоимость сделок с недвижимостью составляет 88% от прошлогодней. Число сделок по-прежнему остается небольшим, в то время как медианная цена по сравнению с прошлым годом не изменилась.

В апреле мы рассмотрим небольшие эстонские города, где, подобно более крупным городам, наблюдаются значительные различия в восстановлении рынка. Наиболее позитивные изменения произошли в Раквере и Вильянди, где число сделок осталось тем же, что и за последние три года. Этому способствовало значительно меньшее сокращение численности работающего населения по сравнению с другими городами. За последние пять лет численность наемных работников в Раквере и Вильянди сократилась менее чем на 2%, в то время как в Курессааре она сократилась на 3,8%, а в Хаапсалу, так и не восстановившемся после закрытия завода PKC, упала на 10,5%. Это привело к тому, что уровень безработицы в Хаапсалу вырос более чем на процент, подобно Выру, где уровень безработицы исторически был выше среднего, по сравнению с Раквере или Вильянди. Влияние численности работающего населения на количество сделок очевидно: в Хаапсалу число сделок сократилось по сравнению с показателями первых четырёх месяцев прошлого года на 16, а в Курессааре – на 21.

В уездных городах спрос на новое жилье остается мощным, однако сокращение числа публичных предложений усилило давление на рост цен. В сравнении с тем же периодом прошлого года высокий рост цен наблюдался везде; в Хаапсалу, Раквере и Вильянди медианная цена выросла более чем на 20%, в Курессааре – на 17,2%, а в Выру – на 14,5%. Подобные тенденции привели к повышению интереса к новостройкам, количество которых на сегодняшний день является еще весьма низким.

Категории: Новости Рынок недвижимости