Обзор рынка сентябрь 2018

Таллинн

Хотя рынок строительства нового жилья в Таллинне по-прежнему сохраняет активность и скорость реализации жилья в наличии значительно не изменилась, застройщики все больше проявляют неуверенность, что приводит к удлинению периода предпродажи новостроек. Застройщики хотят быть уверены, что перед началом строительства у них будет нужное количество потенциальных покупателей. Продажи на рынке вторичного жилья сохраняют стабильность, а потому наибольшее влияние на количество сделок оказывает именно новое жилье. Однако, поскольку в этом году строится меньше нового жилья, чем в предыдущем, III квартал текущего года ознаменовался значительным падением количества сделок.

В III квартале было заключено 2194 сделки, что примерно на 200 меньше, чем год назад. Как мы помним, за первые два квартала года было заключено 2401 и 2583 сделки. Очевидно, при нынешней активности рынка недвижимости количество сделок не превысит 2400–2500 и в этом году больше значительно не изменится. В области роста цен, очевидно, сохранится умеренный оптимизм в силу продолжающегося подорожания вхождения (на что в основном влияет рост заработных плат). И все же, рост цен постепенно начинает замедляться, например в течение последних четырех кварталов медианная цена оставалась в промежутке от 1746 до 1754 евро/м2. Конечно, за первые девять месяцев текущего года медианная цена выросла на 6,5 %, но в следующем году замедлится также рост этого показателя.

Тарту

На фоне застоя на рынке Таллинна самый значительный рост в этом году показал Тарту, чему способствовали также низкие показатели за предыдущий год. За первые девять месяцев года количество сделок в Тарту выросло на 15 %, а их медианная цена – на 8,4 %. В квартальном разрезе оба показателя все же оставались на стабильном уровне, особенно медианная цена, которая в течение последнего года держалась в промежутке от 1300 до 1400 евро/м2. Количество сделок в III квартале перевалило за 500, что более чем на 30 сделок больше, чем за тот же период предыдущего года. Однако если не принимать во внимание низкие показатели предыдущего года, то, как и в Таллинне, рынок демонстрирует признаки стабилизации.

Пярну

В Пярну предложение квартир по сравнению с аналогичным периодом прошлого года возросло почти на 200 единиц. Это можно объяснить достаточно активным рынком нового жилья, который повысил ассортимент. Так как ценовые ожидания по-прежнему высоки (средняя цена предложения примерно 1550 евро/м2, цена сделки примерно на 500 евро/м2 ниже), период продажи квартир в Пярну растет. Стабильность медианной цены указывает на то, что в случае довольно большого количества квартир люди не согласны с таким ростом цен.

Хотя рынок строительства нового жилья демонстрирует все большую активность, это еще не отразилось на количестве сделок за текущий год. За первые девять месяцев года было заключено на 50 с небольшим сделок меньше, чем за аналогичный период минувшего года. В III квартале текущего года в силу высоких показателей предыдущего года было заключено на 30 сделок меньше. В то же время количество сделок остается на стабильном уровне, и за последние восемь кварталов всего один раз было заключено менее 200 сделок. Хотя по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года медианная цена в третьем квартале вновь выросла более чем на 10 %, на протяжении последних четырех кварталов она фактически оставалась на месте, укладываясь в промежуток от 1150 до 1190 евро/м2.

Нарва

В Нарве цена предложений за последние два года не изменилась. В течение последнего года количество предложений оставалось стабильным, но при этом особенно снизилось количество новых предложений, что может означать то, что все больше жителей Нарвы тянет с принятием решения о продаже квартиры, вместо того чтобы продать ее и получить меньшую сумму, чем год назад. Количество сделок в Нарве понемногу начало повышаться: в I квартале года было продано 159 квартир, во II квартале – 173 квартиры, а в III квартале – 197 квартир, что даже больше, чем в III квартале минувшего года. Росту количества сделок сопутствовала экстренная продажа многих квартир: в III квартале медианная цена сделок составила всего 344 евро/м2, что стало самым низким показателем за несколько минувших лет.

Прочие города

В наиболее активных малых городах количество сделок за первые девять месяцев текущего года по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года упало. Положительные тенденции, в основном в силу низких показателей за предыдущий год, показали Йыхви и Силламяэ. Благодаря развитию сектора государственной обороны по-прежнему сохраняет популярность Тапа. При этом количество предложений в большинстве малых городов существенно не изменилось. Цены предложения остаются такими же, но период продажи удлиняется. Таким образом возникло значительное количество недвижимости, которую больше не считается целесообразным покупать по цене предложения. Очевидно, и так ограниченное количество покупателей еще сильнее сдерживает цена продажи, а потому в условиях роста цен число сделок начало снижаться.

Медианная цена довольно хорошо отражает имидж малых городов: вслед за Таллинном, Тарту и Пярну за пределами Харьюмаа больше всего ценятся Курессааре, Раквере и Вильянди, где за последний год цены несколько повысились. В Раквере и Вильянди они даже возросли более чем на 100 евро/м2. В большинстве городов цены растут. Наиболее впечатляющие тенденции можно увидеть в Тапа, который в контексте рынка действует как будто государство в государстве: еще в 2016 году медианная цена сделок за первые девять месяцев года составляла здесь 111 евро/м2, однако в 2018 году она составила уже 249 евро/м2. Такая тенденция по-прежнему дает надежду, что если в малом городе возникнет какая-либо крупная организация, то положительные изменения не заставят себя ждать.

Дома

Рынок частных домов, как и рынок квартир, развивается под знаком роста цен. По сравнению с первыми девятью месяцами минувшего года цена сделок не возросла всего в двух уездах (Ярвамаа и Ляэнемаа). Если судить по медианной цене, то, как и в случае с квартирами, самыми ценными регионами являются Харьюмаа и Тартумаа, которые также стали единственными уездами, где медианная цена перевалила за 100 000 евро. Как и на рынке квартир, за ними следует Пярнумаа, где медианная цена сделок немного превысила 90 000 евро. В остальных уездах цена преимущественно остается в пределах от 30 000 до 70 000 евро и в силу низкого количества сделок больше зависит от их структуры.

Однако тенденции в области количества сделок обратные – оно возросло всего в пяти уездах (и из крупных только в Тартумаа). Количество сделок на рынке частных домов и дач в основном сделало шаг вперед и два шага назад. Причина этого состоит в падении количества предложений, что в свою очередь оказало давление на цены и привело к тому, что дома при и так высокой конечной цене стали еще менее доступны для покупателей.

Категории: Новости