Обзор рынка Mай 2018

Более теплому, чем обычно, солнечному и сухому маю все же не хватило сил, чтобы отменить имеющиеся договоренности. Во многом благодаря новостройкам в Харьюмаа уже в третий раз за последние пять лет было заключено свыше 2000 сделок (на 200 с лишним сделок больше, чем в апреле). Более высокая, чем обычно, доля новостроек подняла медианную цену по сравнению с предыдущим месяцем примерно на 9%. В результате она составила 1399 евро/м2, что уступает только показателям за декабрь предыдущего и январь нынешнего года.

По мере роста доли новостроек рынок Эстонии все больше напоминает рынок Харьюмаа, где по сравнению с пятью месяцами предыдущего года количество сделок возросло на 4,2%, а медианная цена – на 8%. Из крупных уездов количество сделок также возросло в Тартумаа (+4,9%), в то время как в Ида-Вирумаа рынок по-прежнему хиреет (-8,3%). В Пярнуском уезде на падение рынка больше всего повлияли изменения, связанные со строительством нового жилья. Ида-Вирумаа также является единственным из крупных уездов, где снизилась медианная цена (-2,9%). В Пярнуском и Тартуском уезде цены возросли более чем на 10%.

В остальных уездах любые изменения всегда больше связаны со структурой сделок – в Пылвамаа по этой причине количество сделок возросло более чем на четверть, в то время как в Валгамаа произошло такое же падение рынка. Амплитуда медианной цены была примерно такой же, что усилили и низкие значения показателей. В Вильяндимаа медианная цена упала более чем на треть, что в основном было связано со снижением доли Вильянди (в самом городе медианная цена сделок возросла более чем на 17%). В Йыгеваском уезде медианная цена возросла примерно на треть, хотя в абсолютных цифрах рост составил всего 53 евро/м2.

Как статистика сделок, так и покупательская активность показывают, что Таллинн довольно неплохо адаптировался к более крупным объемам строительства и росту цен. В мае было заключено 956 сделок, медианная цена которых составила 1743 евро/м2. По сравнению с апрелем, где показатели были обычными, в мае было заключено на 75 сделок больше, и медианная цена возросла на 1,4%, что, в свою очередь, означает, что по мере роста сделок доля новостроек осталась неизменной. По сравнению с апрелем доля строительства нового жилья больше всего возросла в районах Хааберсти, Кесклинн, Ласнамяэ и Мустамяэ. Самый большой рост медианной цены наблюдался в Хааберсти и Мустамяэ, а рост количества сделок – в центральном районе города, Ласнамяэ и Мустамяэ. Самой высокой медианная цена была в центральном районе (2355 евро/м2), в то время как в Кристийне из-за высокой доли небольших квартир и квартир в плохом состоянии, а также низкой доли новостроек медианная цена сделок была одной из самых низких в Таллинне.

По сравнению с первыми пятью месяцами предыдущего года количество сделок возросло на 4,8%, а медианная цена на 6,9%. Рост медианной цены был всеобъемлющим. Меньше всего она возросла в Нымме (на 1,6%), а больше всего – в Хааберсти (на 11,9%), в то время как в большинстве районов города рост составил от 7 до 10%. Изменение количества сделок довольно хорошо отражает перемены на рынке – рынок строительства нового жилья в основном развивается на окраинах города, в то время как доля центра города и района Пыхья-Таллинн снизилась. Например, в Ласнамяэ и Мустамяэ по сравнению с пятью месяцами минувшего года количество сделок выросло более чем на сотню, в то время как в Пыхья-Таллинне было заключено на 73, а в Кристийне на 20 сделок меньше.

В Тарту нынешний год по сравнению с предыдущим начался куда более активно – завершение строительства нескольких новых объектов повысило долю новостроек и подняло численные показатели. Май, в котором была заключена 181 сделка, стал одним из самых активных за минувшие годы, хотя медианная цена осталась на уровне апреля. Если сравнивать показатели за первые пять месяцев года, то Тарту стал единственным из крупных городов Эстонии, где выросло число сделок (635→738). Благодаря новостройкам значительно возросла также их медианная цена (10,6%, 1218→1347 евро/м2).

В Пярну май ознаменовался умеренной активностью, немного уступив апрелю как по количеству сделок, так и по медианной цене. Стабильность характеризует также первые пять месяцев года: количество сделок по сравнению с предыдущим годом осталось практически на том же уровне, хотя рыночный сантимент умеренно оптимистичен. Медианная цена по сравнению с аналогичным периодом минувшего года возросла на 13,9% (1058→1205 евро/м2).

По сравнению с Тарту и Пярну, нарвский рынок недвижимости по-прежнему переживает упадок. Хотя медианная цена по сравнению с апрелем немного возросла, было заключено всего 30 сделок, а это самый низкий показатель с июня 2013 года. Несмотря на небольшой рост медианной цены, количество сделок, заключенных за первые пять месяцев года, упало более чем на 50.

Поскольку в мае двигателем роста рынка недвижимости вновь был Харьюский уезд, уместно будет рассмотреть также ближайшие к Таллинну волости, которые, наряду со столицей, активно участвуют в оживлении этого рынка. Статистический срез по этим самоуправлениям довольно равномерный: повсюду наблюдается положительный прирост и сальдо миграции, низкий уровень безработицы и высокие доходы. Это дает застройщикам зеленый свет в строительстве нового жилья.

Рынок недвижимости в этих самоуправлениях отличается некоторым своеобразием: поскольку купленное жилье обычно дольше задерживается у собственника, вторичный рынок в этих местах, как правило, небольшой, и квартиры приобретают в основном в новостройках. Этим можно объяснить и тот факт, что количество сделок изменилось только после прихода на рынок крупных новостроек. Поэтому о постоянном росте числа сделок за последние пять лет можно с уверенностью говорить только в случае волостей Раэ и Сауэ.

Однако медианная цена сделок значительно возросла: в волости Виймси за последние четыре года цены росли примерно на 4%, в волости Раэ – на 8%, в волости Харку – на 10,9%, в волости Сауэ – на 16,2%, а в волости Саку – на 17,8% в год. Поскольку сравнительная база волостей Саку и Сауэ была меньше, то быстрый рост цен в них выглядит логичным. Например, в волости Саку строительство нового жилья в подобном объеме не велось с 1991 года.

 

Категории: Новости Рынок недвижимости