2018 kinnisvaraturul: üürimajad ja pankade tihenev konkurents eluasemelaenude andmisel

Sel aastal ootame Tallinna ja Harjumaa elukondliku kinnisvara osas üsna optimistlikku ja stabiilset turgu. Jätkub kerge, pigem kosmeetiline hinnatõus. Korterite müüki mõjutab nii pankade tegevus kui ka hea turundus.

Tallinnas ja Harjumaal on ostjate silmis eelistatud uusarendused. Tallinnas lähevad korterid kohati „paberilt“ ning mõnetine osturalli on jätkuv. See on pannud arendajad hindu üle vaatama ning neid ka tõstma. Kesklinnas, Kalamajas ja Kadriorus on hinnad tõusnud tasemele, millelt edaspidist kasvu pigem ei eeldaks.

Kesklinna piirkonnas on eelistatud väiksemad, kuni 2-toalised korterid. Nende osas võivad siiski veel hinnad tõusta, sest paljud neist ostetakse investeerimiskorteritena väljaüürimiseks. Suuremad, üle 300 000 euro maksvad korterid on raskesti realiseeritavad ning võivad seisma jääda. Lisaks korteri ja arendatud hoone ilule aitavad kaasa ka soodne asukoht ja kaunid vaated.

Tallinna äärelinnas on uusarenduste korterid nõutud kaup ning ilmselt tõuseb nende hind veelgi. Eelistatud on kas kõrghooned, kus avanevad suurepärased vaated või siis väiksemad kortermajad roheluse rüpes.

Uusarenduste müük väljaspool Tallinna, Harjumaal on keerukam. Siin soovib ostja vara valminuna näha ning seda tunnetada. Alles seejärel tehakse otsus. Siiski on oodata uusi arendusi nii Viimsis, Tabasalus, Rae vallas, Sakus, Sauel kui ka Keilas. Nende kvaliteet on võrreldes varasema ajaga märkimisväärselt tõusnud. Hooned on üldpildis kvaliteetsed ja laheda disainiga. Järelturukorterite müügiajad on pikenenud ning siin me hinnatõusu ei näe. Suuremate korterite hinnad võivad ka alla poole tulla.

 

Pangad võivad turgu mõjutada

Kinnisvaraturgu võib aktiivsemaks muuta uute pankade aktiivne sekkumine laenuturule. Eelkõige Coop Panga ja LHV tulek lisaks vanadele turuosalistele hakkab tunda andma. See on toonud konkurentsi, mistõttu laenuvõimelistel elamispindade ostjatel on võimalused laenu saamiseks avardunud.

Siiski on pangad väga tähelepanelikud laenu andmisel nii kliendi kui ka vara suhtes, mida omandada plaanitakse. Praktiliselt võimatu on saada eluasemelaenu kinnisvarale, mille sihtotstarve pole elamumaa.

Pangad eelistavad Tallinnas ja Viimsis paiknevaid varasid, kus laenuväljastamine on hoogsaim . Mujal Harjumaal tunnetavad maaklerid teatud raskusi. Ostuhuviliste võimekust ja varade vastavust laenuandja vajadustele uuritakse põhjalikult ja pikemalt.

 

Üüriturul läheb põnevaks

Tallinna elukondlikul turul on aktuaalne mitmete üürimajade rajamine. Ilmselt on põhjus selles, et kapitalile on aina raskem mõistliku investeeringut leida ning üürimajad on tänaseni täitmata nišš. Jääme põnevusega ootama, kuidas üürimajad käivituvad ning millist mõju avaldavad need üürihindadele

Üüripindade järele on Tallinnas huvi suur. Mitmed IT-sektori ettevõtted vajavad välistöötajate majutamiseks pidevalt üürikortereid. Lisaks muidugi üliõpilased ning mujalt eestist Tallinnasse tööle kolinud inimesed, kes traditsiooniliselt alustavad ikka üüripinnalt.

 

Jätkame optimistlikult

Üldine elukondliku kinnisvara foon on optimistlik. Keskmine mediaanhind tõuseb Tallinnas uusarenduste puhul aastaga 5-8%, järelturu korterite osas 5%.

Arenduste pankrotte me Tallinnas ja Harjumaal ei näe, sest need müüvad stabiilselt ning kõrgemat hinda küsivad arendajad on arvestanud ka pikema müügiajaga.

Tulumaksuvaba miinimumi tõus olulist hoogu laenuturule ning ostmiseks ei anna. Pigem võib hoogu anda krediidiasutuste tihenev konkurents. Näiteks laenutähtaegade pikenemise näol.

Osav turundus ja virtuaalne kuvand on aina olulisem müügiargument, kuna projekte müüakse algfaasis ju ikka „paberilt“. Turundus on sektor, kus tehnoloogilised lahendused arenevad kiirelt ning nende julgemad katsetajad saavad eelise.

Jaanus Laugus, Uus Maa Kinnisvarabüroo juhatuse esimees

Artikkel ilmus ajalehes Äripäev 23.01.2018.

Kategooriad: Uudised