Aasta 2018 büroopindade turul – kust need üürilised küll tulevad?

Sel aastal jõudis turule viimase kümnendi suurim maht uut büroopinda, kokku ca 80 000 ruutmeetrit. Kui siia lisada ka avaliku sektori uued pinnad, küündib number üle 100 000 ruutmeetri. Et jätkuvalt räägitakse ülepakkumisest, on paljude jaoks ilmselt üllatus, et enamus pindu sel aastal valminud hoonetes on juba enne aasta lõppu üürilepingutega kaetud.

Arvestades viimaste aastate arendusaktiivsust, on üks sagedamini esitatav küsimus: kust küll tulevad uutesse hoonetesse üürnikud? Vastus on lihtne – enamasti teistest hoonetest. Tõsi, tekib ju uusi firmasid ning oma üha rohkem rahvusvahelisi ettevõtteid avab siin oma kontoreid, kuid senist trendi vaadates on suurem osa uute büroohoonete üürnikke siiski Eesti ettevõtted, mis kolivad tulenevalt laienemisvajadusest või soovist oma töökeskkonda uuendada.

Kui mõned aastad tagasi oli levinud seisukoht, et vanadel, soodsa hinnaga pindadel olevad ettevõtted uutesse A-klassi hoonetesse ei koli, siis olukord on muutumas. Ettevõtted, mis on kümme aastat või rohkemgi vanemal pinnal olnud, teevad kolides märkimisväärse kvaliteedihüppe ning liiguvad seetõttu nüüd just uutesse majadesse.

Nii ongi uute hoonete täituvus reeglina hea – mõnesse leitakse üürnikud kiiremini, teise veidi aeglasemalt, kuid kokkuvõttes saavad pinnad täidetud. Sama ei saa öelda aga vanemate hoonete kohta, sest just seal annab ülepakkumine üha teravamalt tunda. Isegi südalinna vanemates, samas siiski kvaliteetsetes ja esinduslikes büroohoonetes, näeme arvestatavat vakantsust. Pindadele, kust suured ettevõtted on välja kolinud, on uusi samaväärseid üürnikke raske leida.

Ettevõtted, mis üürivad 500 m2 ja suuremaid pindu, kipuvad eelistama kolimist uutesse hoonetesse, kus on võimalik pind nullist enda vajaduste järgi välja ehitada lasta. Vanemate pindade omanikud on enamasti küll paindlikud – valmis neid põhjalikult renoveerima ja üürnike vajaduste järgi ümber ehitama, kuid sellega kaasnev kulu viib üürihinna enamasti samasse suurusjärku uhiuute hoonetega. Samuti on sellisel juhul üürileandja jaoks oluline mitmeaastane üürileping, mistõttu ei ole võimalik üürnikke ka paindlike lepingutingimustega ahvatleda. Et vanemates hoonetes on kõrvalkulud sageli kõrgemad, on arusaadav, miks need hooned uutega konkureerida ei suuda.

Lahenduseks oleks vanemate suurte pindade jaotamine väikesteks, mida on lihtsam välja üürida, kuid tihti takistab seda ebasobiv planeering, mis ei võimalda pakkuda ratsionaalset ruumilahendust või muudab pinna jaotamise üürileandja jaoks ebaotstarbekaks. Edukamad on olnud need, kel õnnestunud suured pinnad väiksemateks ümber ehitada ning hoone põhjalikult uuendada, tulles turule nö uue asjaga, samas pakkudes soodsamat üürihinda kui päris uutes majades.

 

Järgmine aasta rahulikum?

Järgmisel aastal on turule tulev uue büroopinna maht märkimisväärselt väiksem, seega võiks eeldada, et saabub parem aeg ka vanemate hoonete jaoks. Kas ja kellel seda edukalt ära kasutada õnnestub, saame hinnata aasta pärast. Samas on muidugi võimalus, et järgmine aasta kujunebki üüriturul rahulikumaks ning kel vähegi võimalik, lükkab kolimise aastasse 2020, kui taas valmib väga suur maht uut büroopinda.

Suurematel ettevõtetel, millel on vajadus kolida, tasuks kindlasti arvestada, et praegu on õige aeg 2020. aastaks plaane tegema hakata. Neile sobivate, 1000 m2 ja suurema üldpinnaga büroode puhul tuleks kolimiseks valmistuma asuda vähemalt 1,5 aastat enne soovitavat liikumist – siis on kindel, et leidub objekte, mille vahel valida ning ei ole tarvis kiirustada. Praegu ei ole ka põhjust uskuda, et nõudlus uute büroopindade järele oluliselt väheneks.

Aira Veelmaa, Uus Maa Kinnisvarabüroo äripindade maakler

Kategooriad: Uudised