Olukord kinnisvaraturul pole dramaatiline

Koos kinnisvaraturu tormilise arenguga oleme saanud lugeda ka väga erinevaid visioone selle tulevikust Eestis. Neist viimane arvamusartikkel, mis pani sulge haarama, viitas kinnisvarakuulutuste hulga kasvule ning seda seostati võimaliku saabuva kinnisvarakrahhiga.

Jah, kindlasti on kuulutuste hulgal oma mõju, kuid kaldun arvama, et see on pigem märk ajast, kus elame. Infoliikumise kiirus tõuseb iga päevaga ning virtuaalmaailm võimaldab info jõudmist soovitud adressaatideni sekunditega. Seega hästi suunatud ja kiirelt levivad kuulutused ning reklaamid annavad tunde, et elame kerges infouputuses. Kõik on just kui müügis ja aina rohkem.

Kui tõesti kuulutustega seonduvalt kinnisvarasektoris midagi mõõta, siis pakkumiste arvu ja hinnakasvu. Pakkumiste hulk on turul selgelt kasvanud.

Ühtlasi on keskmine ruutmeetri hind jõudnud Tallinnas sarnasele tasemele eelmiste tipphindadega. Seega võib järeldada, kui pakkumiste arv suureneb ja hinnad kasvavad, muutub müügitempo aeglasemaks ning turg stabiilsemaks. Ostjatel tuleb välja käia suurem raha, samas on rohkem valikut ning pikeneb otsustamiskiirus.

Hakkame jõudma olukorda, et kui müüdava vara hind on turule kohane, saab Tallinnas korteri senise kuu kahe asemel müüdud 3-5 kuu jooksul. See tempo on Euroopa keskmist arvestades ikka väga kiire, seda isegi juhul, kui müügiaeg Tallinna turul pikeneks kordades. Kinnisvaraturg on otseses seoses üldise majandusfooniga. Võib julgelt väita, et kui eesti majandusel läheb hästi, siis ka kinnisvarasektoris asjad sujuvad.

Põhilised kinnisvarasektorit mõjutavad tegurid on laenuturg, üldine poliitika ja elaniku keskmine sissetulek. Laenuturu mõju on ilmselt kõige olulisem, sest 70-80% kinnisvaramüügi tehingutest finantseeritakse laenurahaga. Kuniks meie suurimad pangad annavad soodsat laenu ja intressid püsivad stabiilsed, püsib ka mõistlik konkurents krediidiasutuste vahel.

Kuigi ma ei näe suurt põhjust, miks kinnisvarahindade osas peaks toimuma märkimisväärne langus või turu seiskumine, tooksin ohumärgina välja siiski selle, et oleme sõltuvad eelkõige Rootsi pankadest ja kui seal peaks turg kokku kukkuma, siis see mõjutab otseselt meid. Samas, sel teemal arutlesime sel hiljuti ühe Soome sõbraga ning tema ütlused panid mind pigem rahunema. Ta väitis, et kui mingist riigist finantsiliselt üldse sõltuda, siis kõige stabiilsem ning kindlam valik kogu maailmas olekski ilmselt Rootsi. Heaoluriik, mis on aastasadu olnud stabiilsuse etalon ning pigem järjepidevalt vältinud suuri krahhe ja majanduslikke kõikumisi.

Sise- ja välispoliitiline mõju on samuti olulise tähtsusega. Üldisele majandusele mõjuvad hästi madalad maksud ja heanaaberlikud suhted. Enamikku ekspordiärist on aastasadu aetud lähinaabruses. Ühtlasi on väisinvesteeringute huvi eeldatavalt kõrgeim naabrite seas. Seega tasub häid suhteid hoida. Igasugune sõjaline olukord või agressiivsus lähinaabrite suhtess mõjutab vägagi elanike meelsust ning usku tulevikku, isegi kui tegemist on vaid poliitilise sõnakõlksuga.

Probleemiks võib kujuneda ka maksusüsteem. Kinnisvaraturgu halvaks erinevad kinnisvaratehingut puudutavad maksud, omamise maks ning ka tulumaksusoodustuste muutmine või kaotamine tehingute puhul kinnisvaraga jms.

Ei saa ka unustada, et kodu ostetakse eelkõige sissetulekute baasil. Kui eesti keskmine sissetulek tõuseb samas tempos või kiiremini kui kinnisvara ruutmeetri hind, püsib turunõudlus üleval.

Samas, kinnisvaraarendus pole stabiilsel turul loteriivõit. Projektid tuleb hästi läbi mõelda, et need oleks müüdavad ning ehitushinna kasv ning pikenev müügiaeg vähendab projektide marginale.

Ja lõpetuseks. Elu on näidanud, et kriisid saavad alguse olukorrast, mida me ette ei näe või millele piisavalt tähelepanu ei oska pöörata. Seega on raske öelda, millel hinnalangus tulevikus baseerub. Uus Maa spetsialistid arvavad, et kinnisvarasektori perspektiiv tundub lähitulevikus stabiilne ning pigem järkub mõõdukas hinnakasv. Arvame, et viimaste aastate 10% hinnakasv aastas on vähetõenäoline, kuid üldise majanduskasvuga vastavuses olev tõus kinnisvaraturul siiski toimub.

Jaanus Laugus, Uus Maa Kinnisvarabüroo juhatuse esimees

Artikkel ilmus ajalehes Äripäev 15.08.2017

Kategooriad: Uudised