Tallinna äripinnad 2017: Pakkujatel karm konkurents, klientidel pidupäev

Ärikinnisvaraturg ei ole jätkuvalt asi iseeneses, vaid on mõjutatud erinevate välis- ja sisekeskkonna tegurite poolt. Väliskeskkonna olulisemateks märksõnadeks on sel aastal jätkuv ebakindlus poliitiliste arengute osas nii Eestis kui ka väljaspool Eestit, peamiselt tööstustoorainete hindade taastumisest ning erinevate aktsiiside hinnatõusust tingitud inflatsiooni kiirenemine, jätkuv palgasurve, Tallinna puhul ka jätkuv demograafiline kasv. Üle ega ümber ei saa ka sisekeskkonnast, kuna konkurents on kolmes peamises sektoris (büroo, kaubandus, logistika- ja tootmine) jätkuvalt terav, mille on põhjustanud viimaste aastate kiirest ehitustempost tingitud küllastumus.

Küllastumine on visuaalselt kõige ehedamalt tunnetatav kaubanduspindade turul. Kui varasematel aastatel kõigepealt loodeti ning seejärel ennustati, siis 2017. aastal, veelgi enam, 2018. aastal saab tõeks see, et keiser on alasti ning et Tallinnas on kaubanduspinda enam kui turg vastu võtta suudab. Kõige haavatavamad on muutustele vananenud kontseptsiooniga, valdavalt keskmise suurusega kaubanduskeskused, mis jäävad kogu linna hõlmavate kaubanduskeskuste kõrval väikeseks, ent kodupoodide jaoks liiga suureks. Nullvakantsist enam ei räägita, kuna ka kõige vähem tähelepanelik klient näeb siin-seal tühje pindu. Ellujäämiseks tuleb kas hindu alandada või eristuda, kuna turukannibalism ning e-kaubanduse järk-järguline pealekasv on püsivalt mõju avaldavad tegurid. Kaubanduskeskuste arendusperioodid pikenevad ning eelnevat kokku võttes võib ennustada, et surve üürihindadele kasvab ning vakants pigem suureneb.

Külgsuunas liikuvad ehitushinnad, ettevõtete vähene kasumlikkus ning ülepakkumisest tingitud elajalik konkurents nullivad sel aastal enamike büroohoonete omanike üürihinnatõusu soovid. Uued turule tulevad büroohooned tuginevad eristumiseks peamiselt kahele vaalale: rohelisele mõtteviisile ning kõrgtehnoloogia lembusele, mis on omavahel kombineeritud. Turuosa võetakse eelkõige ära hoonetelt, millel on kõrged kõrvalkulud, kehvem sisekliima ning pinnafunktsionaalsus, ent rõhutada tasuks ka seda, et vajadus kolimiseks tuleneb eelkõige ettevõtte enda otsustest, mitte niivõrd pakutavate võimaluste rohkusest.

Viimasel kahel aastal on Tallinnas uusehitiste ja laienduste näol turule toodud ligi 200 000 m2 büroopinda ning hoolimata kaine mõistuse häälest tõmmata arendusbuumile pidur peale, on tekkinud kuri kahtlus, et seoses nõudega ehitada aastast 2021 vaid nullenergiahooneid, näeme me lähiaastatel tugevat tõmmet alustada veel olemasolevatest nõuetest lähtudes mitmete hoonete rajamist, mida saab veel arendada juba sissetöötatud tehnoloogia ning oskusteabe põhjal. See tähendab aga seda, et me pigem näeme jätkuvat vakantsi suurenemist, üürihindade stabiilsust ning paindlikumaid üürisuhteid. Turg jääb ka sel aastal üürnikukeskseks.

Lao- ja tootmispindade turu populaarseimaks spekulatiivseks üüriobjektiks on jätkuvalt ridalaod ehk nn stock-office pinnad, kuna suur osa ülejäänud uusarendustest ehitatakse kas üürniku vajadusest lähtudes või lausa iseendale. Stock-office pindade noorel turul on toimunud võrreldes varasemate aastatega nii geograafiline kui ka kontseptuaalne nihe. Rae vald on kaotamas turuosa Tallinna linnale, mille uusarendused pakuvad tunduvalt suuremat paindlikkust nii tööandjatele kui töötajatele. Linnasisesed arendused on laiendanud ka kliendibaasi, juba varasemast ajast tuttavatele ning valdavalt äriklientidele suunatud maaletoojate kõrval on koha leidnud ka kauplused, spordiklubid, toitlustusasutused jms. Ilmselt on aru saadud, et kerge ülepakkumise juures on keeruline sama kliendi pärast võidelda, mistõttu on ratsionaalne laiendada vaadet selles osas, keda üürnikuks võtta. Kaubandus- ja teeninduspindade lisamine võimaldab küsida suuremat üüri, ehkki tavapärastel laopindadel jääb üür endiselt stabiilseks, sest sarnaselt ülejäänud kahele segmendile on ka see turg pigem üürniku poole kaldu.

Pehmendamaks pigem konservatiivset ennustust käesoleva aasta trendide osas, tasuks rõhutada, et üürnike seisukohalt on aasta võimalusterohke. Rohkelt uusi ja heatasemelisi pindu pakub võimalust teha kiirustamata kaalutletud otsuseid lähtudes ettevõtte vajadusest ning lähiaasta tegevuskavast. Samuti on see hea võimalus saada soodsa hinnaga ning piisava varuga pinda agressiivsetele laienejatele, kuna võib juhtuda, et paremat võimalust ei pruugi enam saabuda. Üürileandjaid viib sel aastal edasi nutikus, paindlikkus ning võime mõelda kastist välja.

Igor Habal, Uus Maa Kinnisvarabüroo analüütik

Kategooriad: Uudised