Käesoleva aasta esimesel poolel möödub viis aastat kinnisvarabuumi tipptasemest. See oli aeg, mil hinnatõus haaras kogu Eesti, elanikkonna laenukoormus kasvas kiirelt ning paljudest said uue kodu omanikud. Nüüd, mil majandus on taas elavnemas, on hinnad tõusmas peamiselt vaid Tallinnas, suur laenukoormus hoiab kinnisvaraturu arengut mõõdukana ning oma koduna nähakse aina enam hoopis üürikorterit.
Kui võrrelda üleriigilisi tehingute arve ja käibenumbreid, siis maa-ameti andmetel on viie aastaga ostu-müügitehingute koguhulk kukkunud 44,6 protsenti, tehingute kogukäive aga 67%. Languse taga on nii buumiaegse mastaabiefekti kadumine kui ka kinnisvara odavnemine.
Võrreldes 2007. aasta I kvartalit 2012. aasta esimese kvartaliga, näeme, et korterite hinnad kogu Eestis on langenud keskmiselt 42%. Samas on majanduse elavnedes ja uusarenduste rajamise hoogustumisega keskmised hinnad hakanud taas kasvama. Siiski, hinnatõus sõltub kõige enam asukohast ja korteri olemusest-seisukorrast ning see, kui uued korterid tõstavad keskmist hinda, ei tähenda, et ka kõik teised korterid tingimata kallimaks muutuvad.
Tallinn
Tallinnas on korterite keskmine ruutmeetri mediaanhind langenud viie aastaga 39%. Tegu pole küll pideva kukkumisega, sest pärast 2009. aasta keskpaiga madalseisu on keskmine hind taas kerkinud.
Kuigi buumiaegseid tehinguhindu enam reeglina ei kohta ning suuremas osas piirkondadest on hinnad langenud eelmainitud protsendi jagu või enamgi, on pealinnas ka asumeid, kus hinnatase on vähem kukkunud.
Näiteks väga populaarseks muutunud Kalamajas on korterite hinnad buumiajast keskmiselt 15 protsenti madalamad. Vanalinnas on langus samuti 15%, südalinnas Tatari asumis aga 14%. On ka asumeid, kus hinnad on tõusnud, kuid väikese tehingute hulga tõttu ei saa sellest veel suuremaid järeldusi teha.
Kõige enam on kaotanud buumiga võrreldes hindu magalad ning mõned senini ebapopulaarsed puitasumid. Samuti on hinnad kukkunud paarikümne protsendi jagu nendel uutel korteritel, mis rajati logistiliselt nõrka asukohta või mille ruumiplaneering lähtus maksimaalsest kasumist, mitte mugavastelustandardist.
Tartu
Tartu korterite hinnad väljusid buumiajast võrreldes Tallinnaga mõnevõrra aeglasemas tempos, kusjuures ka pakkumishinnad püsisid kõrged hoopis pikemat aega. Võrreldes 2007. aasta I kvartaliga on käesoleva aasta esimeseks kvartaliks korterite keskmine ruutmeetri mediaanhind langenud 29%.
Tallinnast väiksem langusprotsent on tingitud peamiselt sellest, et Tartus ei toimunud buumiaegset massehitust ning pärast ralli lõppu ei jäänud turule liialt palju õhku täis hindadega kortereid. Samas on tollest ajast jäänud “laojääki” mõne uusarenduse kalleid kortereid, mida pole siiani ka märkimisväärselt alla hinnatud.
Viimastel aastatel on uusarendusi rajatud aga peamiselt kallima hinnatasemega linnajagudesse ning need on ostjate seas ka populaarsed olnud. Siia lisanduvad ka miljööväärtuslikes majades asuvad kvaliteetsed korterid. Need kaks tahku mõjutavad Tartu tehingutehindu omajagu.
Pärnu
Pärnu on üks neist linnadest, kus buumijärgsest madalseisust alates pole korterite keskmised ruutmeetrihinnad enam tõusma hakanud, vaid arvurida vaadates on näha jätkuvat langust. Võrreldes käesoleva aasta esimest kvartalit sama perioodiga 2007. aastal, on korterite keskmine ruutmeetri mediaanhind kukkunud 49 protsenti. Niisuguse olukorra kujunemiseks on mitu põhjust.
Esiteks on juba aastaid olnud enimmüüdud korter keskmisest hinnatasemest odavam, mis kokkuvõttes viib keskmist hinda aina allapoole. Eesti inimene ostab suvituskorteriks väikese pinna vanemas majas, välismaalane aga enamasti uuemas majas, kuid viimaste osakaal pole suur.
Teiseks on Pärnus suur buumiajal ehitatud uute korterite “laojääk”. Päris palju neist on pankrotivara, mille pakkumishinnad on endiselt kõrged. Selliseid kortereid müüakse aga vähe ning seetõttu ei oma nad ka mõju linna keskmisele ruutmeetrihinnale.
Kolmandaks tehakse Pärnus üsna palju ka kiirmüüke, kus algne pakkumishind kujundatakse juba selliseks, et korter keskmisest kiiremini müüdud saaks.
Arengud ebaühtlased
Buumiga võrreldes langes korterite tehinguväärtus kõikjal üle Eesti. Nüüd on küsimus, kuidas, kus ja kui kiirelt hinnad taas kerkivad. Igaljuhul saab hinnatase tõusta vaid kooskõlas majanduse arengu ja inimeste heaolu paranemisega. Uut buumi ei tule, sest raha ei ole.
Tallinnas ja Tartus annavad keskmise hinnataseme tõusuks aluse uusarendused ja kvaliteetsed korterid miljööväärtuslikes elamutes. Suvituspiirkondades teevad ilma välismaalased.
Aga on ka piirkondi, kus korterid jätkavad veelgi odavnemist, sest kõrge tööpuudus ja emigratsioon ei jäta alles potentsiaalset ostjaskonda.
Seega saavad järgmised viis aastat olema Eesti kinnisvaraturul ebaühtlase arenguga. Suuremates linnades ja nende lähiümbruses jäävad keskmised hinnad stabiilselt, samas suhteliselt aeglases tempos kasvama, kuid väiksemates, keskustest eemal asuvates kohtades odavnevad korterid veelgi.